Accollo del mutuo: cos’è, quando si stipula, vantaggi e svantaggi

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Scritto da Adriana Miccio

Cos’è l’accollo del mutuo e quando conviene farlo? Se ti stai facendo queste domande probabilmente appartieni ad una di queste  categorie: sei un costruttore che ha chiesto un finanziamento per realizzare un’immobile, sei una persona separata o in procinto di farlo oppure semplicemente hai trovato una casa che ti piace e ti hanno proposto di accollarti il mutuo. Altri casi in cui questo contratto può avere luogo riguardano chi ha ricevuto un’eredità oppure chi vuole vendere casa e liberarsi di questo prestito.

Qualunque sia la tua situazione, in questo articolo vedremo cosa significa accollo del mutuo, come funziona e se conviene farlo.

Accollo del mutuo: cos’è?

cos'è l'accollo del mutuo

L’accollo del mutuo (o subentro del mutuo) è un contratto con il quale una persona, detta accollante (acquirente), si obbliga, nei confronti del creditore, a pagare le rate mancanti di un mutuo, fino alla sua naturale scadenza. 

L’accollato (il proprietario), ovvero l’originario debitore, sarà quindi liberato da ogni obbligo.

Facciamo un esempio per maggiore chiarezza:

  • Marco, l’accollato, ovvero il debitore originario, non può o non intende più pagare il mutuo che grava su un immobile.
  • Francesco, l’accollante, ovvero colui che intende acquistare l’immobile, subentra a Marco per il pagamento delle rate restanti del mutuo.
  • il creditore, ovvero la banca, stipula un contratto dove Francesco subentra a Marco per il pagamento del mutuo alle stesse condizioni.

Adesso che abbiamo stabilito le parti di questo contratto, vediamo nel dettaglio come funziona.

Accollo mutuo: come funziona?

Il contratto dell’accollo è disciplinato dall’art. 1273 del Codice Civile, secondo il quale “se il debitore e un terzo convengono che questi assuma  il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.” 

In pratica, se le due parti, accollato e accollante, hanno un accordo, il creditore può aderirvi mantenendo invariate le condizioni a suo favore.

Proseguendo, l’articolo stabilisce che l’adesione del creditore comporta la liberazione del debitore originario, questo però avviene solo se il creditore dichiara espressamente di liberarlo o se è una delle condizioni espresse della stipulazione.

Questo aspetto, che vedremo nel dettaglio più avanti, è molto importante per il debitore originario. Infatti, nel momento in cui questi non viene “liberato” dall’obbligo di pagamento del mutuo, resta obbligato in solido con l’accollante. 

L’accollo può essere di natura interna ed esterna, vediamole entrambe.

accollo interno e esterno

Accollo interno

L’accollo interno prevede esclusivamente l’accordo tra acquirente e debitore. La legge stabilisce che l’accollo è un accordo bilaterale e ha efficacia a prescindere dall’adesione del creditore. 

In pratica Marco e Francesco possono stipulare una scrittura privata, dove si impegnano reciprocamente, l’uno a cedere il proprio mutuo e l’altro ad accollarselo, acquistando così l’immobile.

L’intervento della banca in questi casi è facoltativo e l’accordo ha comunque un valore legale. 

Pertanto l’accollo del mutuo senza il consenso della banca è possibile, anche se questa tipologia non è esplicitamente disciplinata dal Codice Civile, perché rientrante nella sfera dell’autonomia privata

Nel momento in cui la banca interviene nell’accordo, si ha un accollo di natura esterna.

Accollo esterno

È il caso in cui entra attivamente nell’accordo anche il creditore, intervenendo nella stipula del contratto. In questo caso il creditore acquisisce il diritto di obbligare l’acquirente (Francesco) ad estinguere il debito secondo i modi e i termini previsti dal contratto.

Detto in parole semplici, se l’accordo è interno, ovvero stabilito solo tra Marco e Francesco, in caso di controversie tra le due parti, la banca riconoscerà sempre Marco come suo debitore. Invece, nel momento in cui interviene, ha la facoltà di riconoscere Francesco come unico debitore e rendere irrevocabile l’accordo nei suoi confronti.

Nella fase della stipula del contratto è bene assicurarsi del tipo di accollo che si intende sottoscrivere. Esistono infatti due tipologie: liberatorio e cumulativo. A seconda della tipologia scelta si avranno casi diversi.

Accollo del mutuo liberatorio 

Nel contratto di accollo del mutuo liberatorio il debitore originario viene sciolto da qualsiasi vincolo e il creditore stipula un nuovo accordo con l’accollante, che diventa l’unico debitore.

È bene tenere a mente che l’esplicita liberatoria è fondamentale per l’accollato che in questo modo si vedrà completamente liberato da qualsiasi debito nei confronti del creditore, anche nei casi in cui l’acquirente non ottemperi ai suoi obblighi.

In poche parole, una volta liberato, Marco non avrà più alcun obbligo riguardo al mutuo che ha sottoscritto.

L’accordo liberatorio, quindi, per essere tale, deve prevedere l’intervento della banca (accollo esterno). 

Accollo del mutuo cointestato

Ma la banca può anche rifiutare il contratto di accollo liberatorio. 

Questo può verificarsi quando ritiene che l’accollante non abbia i requisiti necessari per estinguere il mutuo. In questa tipologia di accollo, il venditore rischia di trovarsi, anche a distanza di tempo, a dover far fronte agli inadempimenti dell’accollante. 

In questo caso, l’accollato resta vincolato al contratto di mutuo fino alla sua estinzione, in solido con l’accollante.

Per capire meglio questo aspetto ritorniamo al nostro esempio.

In pratica, se la banca ritiene che Francesco non sia in grado di pagare il mutuo autonomamente, può rifiutare l’accollo liberatorio e lasciare Marco obbligato insieme a Francesco a versare le rate restanti (accollo cointestato).

In conclusione, l’accollo può essere interno e in questo caso è come se la banca “non sapesse” che Francesco è subentrato a Marco e continuerà a considerare quest’ultimo come proprio debitore. Oppure può essere esterno ed in questo caso interviene nell’accordo e ha due opzioni: può accettare Francesco come debitore e “liberare” Marco da ogni vincolo (accollo liberatorio), oppure può decidere che Francesco non sia un profilo affidabile e pertanto continuerà a considerare Marco come proprio debitore (accollo cointestato).

Ma quali sono le casistiche principali in cui si applica questa procedura?

Quando si stipula l’accollo del mutuo?

quando si stipula accollo mutuo

Ecco qui di seguito i casi più comuni in cui questo contratto viene sottoscritto.

1. Accollo del mutuo del costruttore: è il caso in cui un costruttore accende un mutuo per realizzare un immobile, dopodiché cede questo debito all’acquirente, che gli subentra, impegnandosi ad estinguerlo. In questi casi, se si tratta della realizzazione di più unità immobiliari, il costruttore può cedere anche solo una parte del debito relativa a quella unità immobiliare e continuare a pagare la parte restante.

2. Accordo di accollo del mutuo per vendita: è la vendita di un immobile ancora gravato da mutuo. Molto semplicemente, chi acquista l’immobile subentra al debitore originario, diventando proprietario dell’unità immobiliare.

3. Contratto di accollo del mutuo per separazione: è il caso di separazione di coniugi con mutuo cointestato. Nello specifico, uno dei due coniugi si accolla interamente il mutuo e acquisisce la piena proprietà della casa cointestata.

4. Accollo del mutuo per successione ereditaria: in questo specifico caso sono gli eredi del defunto ad accollarsi il debito da questi contratto, per acquisire così la proprietà dell’immobile. In caso contrario sarà la banca che, avviando le procedure di acquisizione dell’immobile, percepirà l’eredità del defunto.

Accollo mutuo: vantaggi e svantaggi

vantaggi e svantaggi dell'accollo

Tutte le parti che intervengono possono trarre vantaggio da questo tipo di contratto. 

1. L’accollato. Il vantaggio dell’accollato (venditore) è evidente, soprattutto nella tipologia di accollo liberatorio, dove si vede completamente liberato dai suoi obblighi di mutuatario. In parole povere non avrà più nulla a che vedere con quel mutuo, né dovrà preoccuparsi della cancellazione dell’ipoteca.

2. L’accollante. Il vantaggio dell’acquirente, invece, sta nel fatto che sottoscrive un mutuo già in essere, pagando solo le rate rimanenti e risparmiando anche sulle spese di accensione come le quelle notarili, le perizie o l’ipoteca. Altro vantaggio è la possibilità di pagare, nel caso in cui l’accollato sia una società (il caso del costruttore ad esempio), solo l’80% delle rate residue del mutuo.

3. Il creditore. Per la banca l’unica variazione consiste nel cambio di soggetto debitore, con il vantaggio che resta comunque creditrice senza dover effettuare nuove perizie. Tuttavia, la banca può rifiutare l’accollo del mutuo, prediligendo l’accensione di un nuovo mutuo con tassi di interesse più redditizi.

Attenzione però, non esistono solo vantaggi ma anche aspetti di cui tener conto prima di procedere all’accollo del mutuo, sia dalla parte del venditore sia da quella dell’acquirente.

  1. Venditore. Prima di procedere all’accollo del mutuo è bene assicurarsi che l’acquirente sia in grado di sostenere le spese di mutuo e che nel contratto venga svincolato da ogni obbligo nei confronti del creditore.
  2. Acquirente. D’altra parte l’accollante deve assicurarsi che il venditore sia un buon pagatore e che non ci siano insoluti a suo carico, per evitare brutte sorprese e ritrovarsi a dover far fronte a spese aggiuntive. Inoltre in fase di stipula del contratto, sarà bene informarsi sul tipo di mutuo che si sta sottoscrivendo e sui tassi di interesse. L’acquirente, infatti, potrebbe decidere che conviene piuttosto sottoscrivere un nuovo mutuo per estinguere il precedente.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo visto cos’è e come funziona l’accollo, quali possono essere le variabili e i vantaggi e gli svantaggi di questo contratto. Adesso che hai una quadro generale, sei in grado di affrontare con maggiore consapevolezza la questione e questo ti sarà utile anche quando, qualora dovessi decidere di procedere, dovrai rivolgerti ad un tecnico o ad un notaio. 

Segui i consigli di questo articolo, affidati a professionisti esperti del settore e vedrai che non ti sarà difficile fare la scelta giusta.

Se invece hai già avuto un’esperienza di accollo del mutuo, raccontaci com’è andata! Scrivici pure una email e se l’articolo ti è piaciuto condividilo per aiutare chi, come te, è alla ricerca di informazioni. 

Accollo del mutuo: domande frequenti

Come funziona l’accollo di un mutuo?

L’accollo del mutuo è un contratto con il quale una persona, detta accollante, si obbliga, nei confronti del creditore, a pagare le rate mancanti di un mutuo, fino alla sua naturale scadenza. E avviene quando il debitore originario non intende o non può più pagare il mutuo. In pratica l’accollante subentra a tutti gli effetti all’accollato che quindi è libero da ogni vincolo.

Quanto costa l’accollo di un mutuo?

Il costo della pratica di accollo del mutuo è variabile, generalmente si aggira intorno ai 200€. Il vantaggio principale nell’accollo sta piuttosto nel risparmio, da parte dell’acquirente, delle spese per l’accensione di un nuovo mutuo (800€ circa o variabili in base al valore del mutuo).

Cosa si risparmia con l’accollo del mutuo?

L’accollo permette di risparmiare all’acquirente le spese di accensione di un nuovo mutuo che possono essere fisse, intorno agli 800 €, o variabili in base al valore del mutuo stesso. Inoltre, se il venditore è una società, ad esempio il costruttore dell’immobile, l’acquirente dovrà coprire solo 80% delle rate residue.