In una compravendita il primo passo è la proposta d’acquisto, dopodiché, se questa viene accettata, non resta che stipulare il rogito. 

Quando per vari motivi non è possibile stipulare il contratto di compravendita immediatamente, esiste un altro tipo di negozio giuridico: il compromesso di vendita. Questo permette, a chi vuole acquistare un immobile e a chi vuole venderlo, di impegnarsi reciprocamente fino alla data del rogito.

Vediamo in che consiste questo contratto, perché è così importante, come funziona e cosa succede se non viene rispettato.

Cos’è il compromesso di vendita?

Il compromesso di vendita, o più tecnicamente il contratto preliminare di compravendita immobiliare, è un accordo dove le due parti, venditore e compratore, si impegnano a stipulare, successivamente, un atto di compravendita definitivo. 

È una procedura spesso adottata quando non è possibile stipulare la compravendita definitiva immediatamente. 

Facciamo un esempio. Se stai cercando di comprare casa ma devi attendere l’approvazione del mutuo, non è possibile stipulare la compravendita nell’immediato. In questo caso, quindi, è possibile fare un accordo con il venditore per stipulare il contratto entro e non oltre una certa data. 

Quello della richiesta di mutuo è solo un esempio, ma possono esserci diversi motivi che richiedono un accordo preliminare tra le parti prima di arrivare alla compravendita vera e propria. 

Il compromesso, quindi, determina un obbligo reciproco delle parti ma l’effettivo trasferimento della proprietà avviene solamente con la sottoscrizione del contratto definitivo.

Le due parti, dette anche promittente alienante (venditore) e promissario acquirente (compratore), quindi, si impegnano a rispettare le clausole previste dal compromesso fino alla data della stipula dell’atto. Questo vincolo ha lo scopo di tutelarle da qualunque inadempienza che possa verificarsi.

E così, se stai acquistando un immobile e il venditore, al momento del rogito, rifiuta di stipulare il contratto di compravendita, la legge ti tutela attraverso un risarcimento economico, sul quale torneremo più avanti. Tale tutela, ovviamente, vale in entrambi i sensi.

Quando stipulare un compromesso di vendita?

Il compromesso di compravendita non è un obbligo previsto dalla legge, tuttavia è una procedura molto comune quando si acquista un immobile. Questo perché consente di risolvere diversi problemi e presenta molti vantaggi.

Innanzitutto il compromesso consente all’acquirente di effettuare una serie di valutazioni soggettive sull’immobile e nel contempo di raccogliere informazioni oggettive con il supporto di un tecnico.

In pratica il compromesso offre la possibilità di fare le proprie valutazioni su quell’immobile per capire se effettivamente fa per noi e contemporaneamente ci permette di incaricare un tecnico di fiducia che effettuerà tutti i controlli necessari per assicurarci che l’immobile non presenti problemi strutturali, catastali e quant’altro.

Quindi il primo vantaggio del compromesso di vendita è proprio quello di permettere al promissario acquirente di valutare bene il suo acquisto, senza però rischiare di perdere l’affare.

Altra situazione in cui il compromesso è molto utile, è il caso in cui l’acquirente non abbia la disponibilità economica per l’acquisto dell’immobile. Se ad esempio sei in attesa dell’approvazione del mutuo, il compromesso ti permette di bloccare l’affare e rinviare la compravendita a quando avrai la disponibilità economica.

Altro caso ancora in cui può essere molto utile il compromesso di vendita è quello in cui l’immobile oggetto di compravendita non sia ancora terminato. Se ad esempio si tratta di una nuova costruzione o l’immobile è in ristrutturazione, puoi stipulare un accordo preliminare in modo da bloccare la casa ed evitare che venga venduta a qualcun altro.

Insomma, un compromesso di vendita è utile in tutti quei casi in cui la vendita immediata non è possibile e il vantaggio è che in questo lasso di tempo si possono effettuare tutti i dovuti controlli (accertamenti e adeguamenti catastali, ispezioni di gravami e ipoteche, accertamenti sul proprietario ecc) e le valutazioni personali.

Compromesso di vendita immobiliare: normativa di riferimento

I compromessi di vendita non sono disciplinati da una normativa specifica, pertanto si fa riferimento alla disciplina del contratto in generale, prevista dall’art. 1321 del Codice Civile.

L’art. 1350 del CC definisce gli atti da stipulare per iscritto, nel nostro caso, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, pena nullità di questi ultimi. Mentre l’art. 1351 CC stabilisce che il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Compromesso di vendita tra privati: come farlo

Abbiamo detto che l’art. 1351 del CC, stabilisce che il compromesso di vendita deve essere redatto, pena nullità, nella forma prevista per l’atto di compravendita definitivo e che l’art. 1350 stabilisce l’obbligo della forma scritta per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

Ma come deve essere questa forma scritta? Sempre lo stesso articolo indica due vie: la scrittura privata o l’atto pubblico.

Nella scrittura privata compratore e venditore procedono autonomamente senza l’intervento di un pubblico ufficiale. 

Non esiste una norma specifica che definisca il concetto di scrittura privata, ma possiamo definirla come un atto giuridico scritto e firmato da privati cittadini. 

In alternativa le due parti possono rivolgersi ad un notaio stipulando un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.

La stipula del compromesso attraverso un atto notarile offre maggiori garanzie alle parti ed è quindi preferibile rispetto alla scrittura privata. L’atto pubblico infatti consente di autenticare le firme e quindi di evitare future contestazioni.

Per i compromessi di vendita di immobili da costruire o che siano in corso di costruzione la stipula di un atto pubblico è imprescindibile (art.6 del D.Lgs. 122 del 20/06/2005). 

Cosa deve prevedere il compromesso di vendita di immobile?

Alla luce di quanto visto nei paragrafi precedenti, come deve essere redatto questo compromesso per l’acquisto di una casa perché sia valido?

Ecco quali sono gli elementi essenziali che il compromesso di vendita, rigorosamente redatto in forma scritta, deve prevedere:

• l’accordo delle parti;
• i dati dettagliati dell’immobile (indirizzo, caratteristiche, dati catastali, APE ecc);
• il prezzo della compravendita.

È chiaro che più sarà dettagliato e completo il compromesso di vendita, minori saranno i dubbi in fase di stipula dell’atto definitivo.

Ecco perché molto spesso vengono previste dalle clausole accessorie. Il contratto ha validità anche senza queste ultime ma la presenza di clausole aggiuntive rappresenta una maggiore tutela per entrambe le parti. Ecco le più comuni.

1. Il termine per la stipula del contratto 

Questo può essere semplice o essenziale. Il termine semplice stabilisce che nel caso in cui una delle due parti non adempia ai suoi obblighi di stipula del contratto definitivo, il compromesso resti comunque in essere e vincolante per entrambi.

Il termine essenziale invece prevede che il vincolo venga sciolto e il contratto risolto se una delle due parti (quella che ha richiesto il termine essenziale) è inadempiente. 

In realtà compratore e venditore possono chiedere una proroga del termine, soprattutto se vi sono impedimenti oggettivi. L’unico caso in cui l’inadempienza del termine essenziale pregiudica la validità dell’atto è quello in cui entrambe le parti hanno stabilito che l’accordo economico non è più fruttuoso. In questo caso è il giudice a stabilire se ci sono i presupposti per lo scioglimento del contratto.

Può accadere che, nella fase di stipula del compromesso di vendita, i contraenti non stabiliscano un termine per la stipula dell’atto. In questi casi la parte che ha interesse, ha il diritto di esigere che la prestazione, in questo caso la stipula del contratto definitivo, venga eseguita nell’immediato, secondo quanto stabilito dall’art. 1183 del CC. 

2. La caparra

La somma in denaro che la parte acquirente versa al promittente venditore per confermare la serietà del proprio impegno prende il nome di caparra confirmatoria. Alla stipula dell’atto definitivo, la caparra viene restituita oppure decurtata dal costo dell’immobile. 

Il versamento della caparra assume una doppia validità in termini di serietà dell’impegno. Infatti, se una delle due parti è inadempiente, il compromesso di vendita stabilisce che l’altra parte può trattenere la caparra o pretendere il doppio dell’importo versato.

In pratica, se ad essere inadempiente è il compratore, questi perde la caparra versata, se invece è il venditore a cambiare idea, allora dovrà versare il doppio della caparra ricevuta.

3. La clausola penale

Si tratta di un somma in denaro che uno dei contraenti deve sborsare se non adempie o adempie in ritardo alle clausole del compromesso. 

La differenza tra la caparra e la clausola penale è che quest’ultima diventa operativa soltanto quando si è accertato l’inadempimento, mentre la caparra presuppone il diritto di recesso di uno dei contraenti e stabilisce già l’importo della penale. Inoltre, la clausola penale permette di richiedere il risarcimento anche nel caso in cui l’adempimento sia in ritardo.

Registrazione e trascrizione del contratto preliminare 

Finora abbiamo visto cos’è un compromesso di vendita, qual è la normativa di riferimento, come realizzarlo e quali clausole, essenziali o aggiuntive, deve prevedere. Passiamo adesso alla fase conclusiva di questo processo che porta all’acquisto di un immobile: la registrazione e la trascrizione del compromesso.

Registrazione del compromesso di vendita

La registrazione del compromesso nei Registri Immobiliari va sempre effettuata, anche se ha mere finalità fiscali. La validità del contratto, infatti, prescinde dalla registrazione presso l’Agenzia Delle Entrate.

In pratica, se il compromesso di vendita non viene registrato, ha comunque validità e vincola entrambe le parti fino al rogito. Cosa che non accade, ad esempio, con altri tipi di contratto come quello di locazione, che se non registrato risulta nullo.

La registrazione del compromesso, quindi, è un adempimento fiscale cui le parti, il notaio o il mediatore immobiliare devono provvedere entro 30 giorni. La mancata registrazione prevede una pena pecuniaria secondo il D.P.R.131/1986 Tariffa parte 1 art. 10 

Trascrizione del compromesso di vendita

La trascrizione del compromesso di vendita non è obbligatoria. Secondo quanto stabilito dall’art. 2645 del CC, lo diventa solo in caso di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. In poche parole, se hai sottoscritto un contratto preliminare autenticato da un notaio, la trascrizione all’Ufficio di Registro è obbligatoria. 

Anche se non vi è sempre l’obbligo, la trascrizione è fortemente consigliata. Questo perché il compromesso si limita a vincolare le due parti ma non determina il trasferimento della proprietà. 

In questo lasso di tempo, fino cioè alla stipula del contratto definitivo, il promittente alienante potrebbe vendere l’immobile a terzi o costituire su di esso diritti reali di godimento.

In parole povere, il venditore potrebbe, nonostante il compromesso, tentare di vendere ad altre persone l’immobile che stai per acquistare, costituire un usufrutto o un’ipoteca. Se ciò dovesse avvenire è possibile richiedere solo il risarcimento danni ma il vincolo di acquisto resta.

La trascrizione del compromesso alla Conservatoria dei Registri Immobiliari evita tutto questo, considerando nullo qualsiasi atto successivo al compromesso di vendita.

Inoltre, con la trascrizione del contratto preliminare, una volta trascritto anche l’atto definitivo, questo ha valore dalla data di sottoscrizione del compromesso. 

Pertanto, se vendi il tuo immobile con atto il 20 giugno 2022, ma il compromesso è stato registrato il 17 marzo 2022, sarà questa la data effettiva di vendita dell’immobile.

Compromesso di vendita: i costi

Arriviamo adesso alla nota dolente: quali sono i costi di un compromesso di vendita?

I costi dovuti per un compromesso variano in base a diversi fattori. Il primo è la forma del contratto: se si tratta di una scrittura privata o di un atto formale autenticato. 

Nel primo caso i costi da sostenere riguardano la registrazione del contratto, così elencati dall’Agenzia Delle Entrate: 

• imposta di registro, 200 €, come quota fissa, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• imposta di bollo, 16 € ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Per le scritture private autenticate o se il contratto è formato per atto pubblico, l’imposta di bollo sale a 155 €.

Nei casi in cui il compromesso preveda un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,5% della caparra confirmatoria o al 3% dell’acconto sul prezzo di vendita, in base al tipo di pagamento previsto nel compromesso;

La buona notizia è che le spese qui elencate, sostenute per il compromesso, vengono poi detratte da quelle necessarie per la registrazione del contratto definitivo.

Se invece i contraenti scelgono l’atto pubblico e quindi l’intervento di un notaio, ai costi di registrazione visti finora bisogna aggiungere quelli per la prestazione del notaio e della registrazione presso la Conservatoria. 

Il costo del notaio è variabile. Solitamente le cifre si aggirano intorno ai 1.500-2.000 €, ma dipende molto dal professionista. In ogni caso prima di effettuare la tua scelta puoi richiedere un preventivo e in questo modo saprai con esattezza che spese che dovrai affrontare. 

Per quanto riguarda invece i costi della Conservatoria, questi ammontano a 235 € tra importi fissi e diritti di trascrizione.

Conclusioni

Siamo arrivati alla fine del nostro percorso. Abbiamo visto cos’è un compromesso di vendita, quali sono le normative principali che lo regolano e come deve essere realizzato: in quali forme e cosa deve contenere. 

Inoltre, abbiamo visto se e quando registrazione e trascrizione sono obbligatorie e quali sono i costi in tutti i casi.

A questo punto avrai un’idea abbastanza chiara e, se stai pensando di comprare o vendere casa, puoi certamente affrontare con maggiore serenità tutto il processo. Rivolgiti sempre a professionisti fidati e vedrai che non avrai alcuna complicazione.

In allegato a questo articolo trovi un contratto tipo di compromesso di vendita se dovessi decidere di procedere autonomamente.

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Compromesso di vendita fac simile