Quando si compra casa le domande che ci poniamo sono innumerevoli, soprattutto se quella è la casa dove dovremmo andare a vivere.

In questo articolo, quindi, troverai un elenco di 12 cose da sapere prima di comprare casa, dal punto di vista tecnico e personale. 

Le cose su cui informarsi sono davvero molte e noi riteniamo che avere un elenco a portata di mano per sapere sempre cosa chiedere all’agente immobiliare, al notaio o direttamente al proprietario, sia di vitale importanza per comprare casa serenamente e senza stress.

Continua a leggere, allora, se vuoi scoprire quali sono le cose da sapere per comprare casa.

Cose da sapere per comprare casa

Prima di vedere quali sono le cose da sapere per comprare casa è necessario fare una piccola premessa. 

Quando si acquista un immobile bisogna tenere conto di diversi fattori, primo fra tutti, l’immobile potrebbe avere qualche problema legale o strutturale. 

Potrebbe essere gravato da ipoteca o non essere accatastato come abitazione. Potrebbe trattarsi di un immobile totalmente o parzialmente abusivo o, ancora, essere oggetto di condono. 

Tutto questo impatta decisamente sulla valutazione dell’immobile e sulla trattativa in generale. Se l’immobile non è accatastato come abitazione, ad esempio, sarà difficile che ti concedano il mutuo al 100% per la prima casa.

Insomma bisogna avere sempre gli occhi aperti per evitare di ritrovarsi ad avere problemi prima o dopo la conclusione della compravendita. 

In genere anche per questi motivi viene sottoscritto un compromesso di vendita così si ha il tempo di fare tutte le valutazioni.

Altro aspetto importante è l’intervento di tutte le figure professionali che prendono parte in un atto di compravendita, a partire dall’agente immobiliare fino al notaio. 

Queste figure dovrebbero tutelare entrambe le parti e assicurare che l’intera procedura vada a buon fine senza intoppi e soprattutto che non vengano perpetrate truffe. E questo avviene proprio attraverso un esame approfondito di tutta la documentazione legata ad un immobile.

Il nostro consiglio, quindi, è quello di assicurarsi che le figure professionali che intervengono nel contratto di compravendita si impegnino affinché tutta la documentazione sia verificata.

Ma per farlo abbiamo bisogno di sapere cosa va controllato. 

12 cose da sapere prima di comprare casa

Secondo la nostra esperienza ecco le 12 cose da sapere e controllare prima di comprare una casa:

1. atto di provenienza;
2. conformità edilizia;
3. conformità catastale;
4. attestato prestazione energetica;
5. certificato agibilità;
6. certificato di conformità degli impianti;
7. spese condominiali;
8. possibilità di modifiche interne ed esterne;
9. condizioni dell’immobile;
10.  spese accessorie (commissione agenzia, onorario notaio, imposte, mutuo etc);
11. andamento del mercato;
12. valutazioni personali.

1. Atto di provenienza

È il documento che dimostra chi è l’attuale proprietario dell’immobile. In pratica è il titolo di proprietà che il titolare dell’appartamento dovrebbe avere.

All’interno, oltre ai dati della casa e del proprietario, sono indicati anche come eventuali limitazioni, servitù e come quest’ultimo è venuto in possesso della casa. Solitamente è l’agenzia che si occupa di reperirlo e di consegnarlo al notaio.

2. Conformità edilizia

La conformità edilizia è la documentazione che attesta che l’immobile sia stato ristrutturato o realizzato secondo le norme urbanistiche. Tra le cose da sapere per comprare casa è una delle più importanti, perché tutte le spese per eventuali sanatorie sugli abusi edilizi sono a carico del proprietario. Se questo tipo di controllo non viene effettuato per tempo, il nuovo proprietario, pur non essendo autore dell’abuso, è obbligato ad avviare una pratica per sanare gli abusi, totali o parziali che siano.

3. Conformità catastale

La visura catastale e la planimetria sono documenti molto importanti che vanno allegati all’atto di proprietà. Tutto ciò che riguarda il catasto afferisce al patrimonio e alle imposte da versare.

La planimetria restituisce quella che è la situazione a livello catastale dell’immobile. Se il disegno non corrisponde alla realtà allora sarà bene approfondire con il tecnico o con l’agenzia, perché potrebbe significare che i dati catastali non sono stati aggiornati oppure che è stata commessa un’irregolarità.

4. APE, Attestato Prestazione Energetica

Altro aspetto che è importante verificare è la prestazione energetica dell’immobile. La qualità delle pareti, degli infissi, la posizione dell’immobile e la sua esposizione (a nord, a sud), sono tutti elementi che influiscono sulla qualità del comfort interno dell’immobile. Le classi energetiche indicate sull’APE forniscono l’idea dei consumi necessari per riscaldare o raffrescare l’immobile.

5. Certificato di agibilità o abitabilità

Il certificato di agibilità o di abitabilità è un documento che attesta che l’immobile è stato interamente costruito nel rispetto delle norme urbanistiche e strutturali, che risponde agli standard minimi previsti dalla prestazione energetica, che rispetta tutti i requisiti in termini di conformità di impianti, allaccio alle fognature ecc. Insomma che la casa che hai scelto è perfettamente vivibile e rispondente al progetto a suo tempo autorizzato.

Se invece il proprietario non è in possesso del certificato di abitabilità, significa che esistono dei motivi che hanno impedito al Comune di rilasciarlo e in questo caso va fatta un’analisi approfondita per essere certi di non fare acquisti avventati.

Riguardo all’agibilità è necessario fare una precisazione. 

I certificati di agibilità sono comparsi per la prima volta nell’ordinamento urbanistico solo nel 1934. Pertanto, se si sta vendendo un immobile ante 1934, il certificato di agibilità non è presente, e di conseguenza non è obbligatorio. In luogo del certificato di agibilità è quindi sufficiente esibire un documento che attesti la costruzione ante 1934.

Fino al 1967, i certificati di agibilità venivano rilasciati direttamente dal sindaco senza alcuno consulto con tecnici specializzati. Questo quindi significa che gli edifici eretti fra il 1934 e il 1967 magari hanno il certificato di agibilità, ma quasi sicuramente non è conforme con le normative attuali.

Pertanto, il certificato di agibilità “prima maniera” può ritenersi comunque valido, a patto che non vi siano stati peggioramenti igienico sanitari a seguito di nuovi interventi.

6. Certificato di conformità degli impianti

Gli impianti sono un altro aspetto importante da considerare nell’acquisto di un immobile. Quando si compra una casa, infatti, è importante assicurarsi che questi siano sicuri e a norma. Se un impianto di riscaldamento è piuttosto vecchio, infatti, potrebbe non rispondere più alle norme previste oggi dal Comune di appartenenza, un controllo in questo senso ti eviterebbe in futuro di dover sborsare ulteriori somme per mettere in sicurezza l’impianto. 

Non si tratta di un documento necessario per la vendita ma è sempre bene conoscere tutti gli aspetti per fare le giuste valutazioni nella fase di acquisto. Mettiamo per ipotesi che la messa in sicurezza dell’impianto di riscaldamento abbia una spesa notevole, o che sia necessario l’intervento di un elettricista per riparare un malfunzionamento dell’impianto elettrico. In questi casi è possibile stabilire all’interno dell’atto chi deve occuparsi di queste spese. In questo modo potrai fare bene i tuoi conti.

7. Spese condominiali

Le spese condominiali possono riguardare eventuali lavori da effettuare al condominio nelle parti comuni o sulle facciate esterne, oppure la classica rata condominiale che va versata mensilmente. 

Sappi che, una volta acquistato l’immobile, questa spesa ricadrà su di te. È importante, quindi, che tu prenda informazioni su:

• l’importo della rata mensile. Per alcuni immobili la rata può essere anche molto alta, valuta se è una spesa mensile che puoi permetterti, soprattutto nell’eventualità in cui tu sottoscriva anche un contratto di mutuo.
• ritardi nei pagamenti. Potrebbe succedere che l’attuale proprietario sia in ritardo con i pagamenti condominiali, queste cifre possono anche arrivare a migliaia di euro, indipendentemente dall’importo della rata. Assicurati che non ci siano insoluti.
• previsione di spese straordinarie. Se nelle ultime delibere condominiali sono stati previsti degli interventi alle facciate o alle parti comuni, o ad esempio l’installazione di un ascensore, queste sono spese che ricadono sul proprietario. È bene esserne a conoscenza per fare bene i propri conti.

8. Possibilità di modifiche interne e esterne

Tra le cose da sapere per comprare casa, un altro aspetto importante che non va assolutamente tralasciato è quello di assicurarsi che sia possibile e che non ci siano vincoli paesaggistici. Se hai intenzione di fare dei lavori nella tua nuova casa, quindi, ricordati che in alcuni casi anche l’installazione di una veranda o una semplice tenda da sole può essere proibita.

9. Condizioni dell’immobile

Quando si acquista un immobile il suo costo deve essere comparato anche alle sue condizioni. Ecco perché risulta fondamentale accertarsi, magari con il supporto di un tecnico abilitato, che le condizioni strutturali siano ottimali. Non vorrai certo ritrovarti ad acquistare una casa umida, con il pavimento da rifare o, peggio, con preoccupanti crepe ai muri.

Conviene, quindi, nella fase di ricerca, dedicare una certa quantità di tempo a fare sopralluoghi agli immobili di tuo interesse con un tecnico esperto, per accertarti che sia tutto in regola e che non ci sia alcun tipo di anomalie, strutturali e non.

10. Spese accessorie

Le spese accessorie sono un aspetto importantissimo quando si valutano le cose da sapere per comprare casa, soprattutto quando non si ha una grande disponibilità economica e bisogna misurare con attenzione i passi da compiere. 

Sono spese che vanno affrontate quando si acquista un immobile e includono le tasse da versare, il costo dell’atto con l’onorario del notaio, le eventuali spese di mutuo e il costo dell’agenzia immobiliare. 

Tutte queste spese solitamente non vengono conteggiate nella fase di valutazione di acquisto dell’immobile, ma invece sono un importo notevole che incide fortemente sul proprio bilancio. Sarà bene quindi considerare almeno un 10% del valore dell’immobile per essere sicuri di aver valutato tutto. 

Pertanto, se stai acquistando un immobile di 100.000 € considera circa 10.000 € per coprire tutte queste spese. 

Se vuoi approfondire, dai un’occhiata ai nostri articoli per conoscere le tasse d’acquisto per la prima casa e quelle per la seconda casa. Leggi anche i nostri articoli sul mutuo al 100% o sul mutuo acquisto e ristrutturazione per conoscere le altre spese accessorie a seconda dei casi.

11. Andamento del mercato

Tra le cose da sapere prima di comprare casa c’è quella di conoscere l’andamento del mercato, per effettuare una valutazione veritiera.

Se non sai come valutare un immobile, ecco qualche consiglio qui di seguito (per approfondire dai un’occhiata al nostro articolo). 

Se ad esempio il proprietario richiede una cifra notevole e ti accorgi che nello stesso quartiere il valore degli immobili con le stesse caratteristiche e della stessa tipologia, è più basso, allora nella trattativa potrai utilizzare questo metro per tentare di abbassare un po’ il prezzo.

Inoltre, valuta sempre se, nella zona dove è situato l’immobile, l’andamento del mercato è in rialzo o in ribasso. Se ad esempio i prezzi si stanno alzando e aspetti, rischi di dover pagare di più, al contrario se i prezzi si stanno abbassando puoi valutare l’acquisto con più calma. Fatti consigliare sempre dal tuo agente immobiliare di fiducia ma tieni sempre conto che, pur facendo i tuoi interessi, l’obiettivo dell’agenzia è quello di concludere la vendita.

Ecco una formula molto semplice per provare a calcolare il valore di mercato dell’immobile di tuo interesse: 

VM = S x Q x C

Dove VM è il valore di mercato, S è la superficie commerciale, Q è la quotazione e C è il coefficiente di merito. In alternativa puoi utilizzare lo strumento messo a disposizione dalla Agenzia delle Entrate, la Banca delle Quotazioni Immobiliari.

12. Valutazioni personali

Anche questo è un aspetto importantissimo quando stai facendo una valutazione di un immobile. Nessuno più di te può conoscere le tue esigenze e necessità. 

A volte una casa ci piace moltissimo e, non appena entriamo, pensiamo è lei, è quella giusta. Non bisogna però farsi prendere dall’aspetto emotivo.

Le valutazioni da fare sono innumerevoli come abbiamo visto finora, ma quelle personali lo sono ancora di più. Ecco qualche domanda che devi porti: com’è la zona in cui si trova? È un quartiere servito oppure è un po’ fuori mano? Cerchi la tranquillità o la movida? 

O ancora, il condominio dove è situato l’appartamento è tranquillo? Vicino ad un supermercato/scuola/ufficio? Ha facilità di parcheggio? 

Insomma, tutto dipende da quali sono le tue esigenze. Se hai necessità di essere a pochi passi dall’ufficio, dalla scuola di tuo figlio o di avere tutte le comodità a portata di mano, dovrai valutare immobili che rispondano a queste caratteristiche. Oppure, se preferisci essere in una zona movimentata e piena di divertimenti, non puoi certo comprare una casa in periferia.

Cose da sapere prima di comprare casa: ancora qualche consiglio.

Abbiamo visto quali sono le cose da sapere prima di comprare casa, vediamo adesso ancora qualche consiglio, che potrebbe tornarti utile nella ricerca.

Scopri perché il proprietario vende. Trova il modo di informarti sul perché il proprietario sta vendendo casa. Le motivazioni potrebbero essere le più disparate, ma conoscere il vero motivo è molto importante perché ti aiuterà a fare una valutazione migliore. 

Cosa faresti se scoprissi che la motivazione principale sta nel “cattivo vicinato”? Ecco perché è importante cercare di conoscere la verità. Prova a parlare con il proprietario e osserva le sue reazioni quando gli farai queste domande, cerca di capire fino a che punto è sincero.

Fai più visite. Non farti prendere troppo dall’entusiasmo: se è davvero la casa dei tuoi sogni, puoi scoprirlo solo facendo più di una visita in momenti diversi della giornata. Così potrai trarre le tue conclusioni in maniera più consapevole, con la possibilità di valutare la casa in diverse condizioni di luce e di meteo.

Informati sulla zona. Cerca di prendere informazioni anche sulla zona dove si trova la casa. Se ad esempio sono previste delle migliorie, come l’abbattimento di immobili fatiscenti, la realizzazione di un parco oppure, al contrario, degli interventi che potrebbero abbassare in qualche modo il valore della tua casa o rendere meno piacevole vivere in quella zona.

Cose da sapere per comprare casa: conclusioni

In questo articolo abbiamo cercato di fornirti un elenco esaustivo di cose da sapere prima di comprare casa. Tutto quello di cui abbiamo parlato sono ovviamente dei suggerimenti, degli spunti, delle idee che potrebbero sfuggirti quando sei nella fase di ricerca e poi di acquisto.

Per questo motivo abbiamo pensato che possa esserti utile avere una checklist da consultare. Pensiamo sia utile avere, in un unico luogo, tutto quello che c’è da sapere per comprare casa e la possibilità di spuntare una per una tutte le domande. Quindi ecco qui di seguito le 12 cose da sapere per comprare casa:

1. atto di provenienza;
2. conformità edilizia;
3. conformità catastale;
4. attestato prestazione energetica;
5. certificato agibilità;
6. certificato di conformità degli impianti;
7. spese condominiali;
8. possibilità di modifiche interne ed esterne;
9. condizioni dell’immobile;
10. spese accessorie (commissione agenzia, onorario notaio, imposte, mutuo etc);
11. andamento del mercato;
12. valutazioni personali.

Stampa questa lista e portala con te nelle tue ricerche e se hai trovato utile questo articolo o pensi che possa esserlo per qualcun altro, condividilo pure! 

Se invece hai già affrontato questa fase e vuoi parlarcene, scrivici una email e raccontaci com’è andata!