Ottenere un mutuo al 100% per la prima casa potrebbe sembrare qualcosa di irrealizzabile. E invece si può. 

Non per tutti, ovviamente, e sempre rispettando alcuni requisiti e criteri, ma ricevere dalla banca un prestito che copre il 100% del valore dell’immobile è davvero possibile.

In questo articolo vedremo che cos’è il mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa, come funziona, chi ha diritto ad averlo e quali sono i requisiti da rispettare.

Se stai pensando di acquistare la tua prima casa e non hai a disposizione molti soldi per l’anticipo, allora continua a leggere!

Mutuo 100% prima casa: cos’è?

Il mutuo al 100% è un finanziamento per l’acquisto della prima casa che copre l’intero valore dell’immobile, o almeno un importo superiore all’80%. 

Infatti, a differenza della maggior parte dei mutui per l’acquisto della prima casa che arrivano fino ad un massimo dell’80% per la copertura delle spese, questo tipo di mutuo concede una percentuale di copertura molto più alta, arrivando a raggiungere, in alcuni casi, il 100% del costo dell’immobile.

È stato pensato per agevolare tutti coloro che intendono acquistare la prima casa ma che non hanno liquidità sufficiente per farlo e può essere concesso a tasso fisso, variabile o misto, per un periodo che va dai 10 ai 40 anni.

La deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR, il Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio, ha stabilito che l’ammontare massimo dei finanziamenti deve essere dell’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. 

Quindi, secondo la legge, le banche possono concedere il mutuo fino all’80% del valore dell’immobile. Esistono però delle eccezioni. Per alcune categorie di persone che rispondono ad una serie di requisiti, il finanziamento può essere concesso anche al 100%.

Come ottenere un mutuo al 100%: requisiti e garanzie

La concessione di un mutuo al 100% rappresenta un rischio maggiore per gli istituti finanziari. 

Pertanto, per ottenerlo è necessario rientrare in alcune determinate categorie e fornire una serie di garanzie aggiuntive che non sono previste nell’erogazione dei classici mutui.

Quali sono i requisiti classici? 

Eccoli qui di seguito i requisiti più comunemente richiesti che i mutuatari devono possedere:

• stabilità lavorativa: essere in possesso di un contratto di lavoro a tempo indeterminato o essere in grado di dimostrare una certa stabilità lavorativa nel tempo;
• stabilità del reddito: il rapporto tra la rata del mutuo e il reddito non deve essere superiore al 30%, ad esempio per un reddito familiare di 1500€ la rata non deve essere superiore a 450€;
• CRIF pulita: la Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, la banca dati dove sono inseriti i cattivi pagatori.

Quando si accende un mutuo, è anche a discrezione della banca richiedere che il cliente risponda ad altri criteri. Ad esempio spesso la banca richiede una fideiussione o l’intervento di un garante, in alcuni casi fa una distinzione d’età o dà precedenza ai nuclei familiari con due redditi.

Tali garanzie aggiuntive rappresentano per gli istituti finanziari un ulteriore filtro che dovrebbe tutelare da qualsiasi insolvenza.

Garanzie per erogazione del mutuo al 100%

Vediamo adesso quali sono le garanzie assolutamente necessarie per l’erogazione di mutui al 100% per la prima casa.

1. Polizza fideiussoria: è necessaria a coprire la parte che eccede l’80% del valore dell’immobile. In pratica, il finanziamento copre fino ad un massimo dell’80% dell’importo dell’immobile. Per coprire l’intero valore è necessaria una polizza per finanziare la parte eccedente, ovvero il 20%.

2. Ipoteca sull’immobile: è una procedura che viene adottata già normalmente nella stipula dei contratti di mutuo tradizionali. Con l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, la banca si tutela da eventuali insolvenze del debitore ed ha la facoltà di richiedere l’espropriazione dell’immobile per rivenderlo e recuperare la somma che aveva anticipato. L’ipoteca può essere iscritta anche su un altro immobile di proprietà del mutuatario.

3. Garante: è un terzo soggetto che interviene nel contratto di mutuo a garanzia del debitore. In questo modo la banca ha la possibilità di rifarsi sul garante qualora il debitore non rispetti i suoi obblighi. Di solito si tratta di un parente e sarà  lui stesso a  sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo.

L’erogazione di un mutuo al 100% per la prima casa richiede quindi maggiori controlli da parte delle banche e maggiori garanzie. 

Tra queste, diventa di fondamentale importanza il Fondo di Garanzia per i mutui per la prima casa, indispensabile quando i richiedenti non riescono a coprire tutti i requisiti richiesti. 

Se ad esempio il richiedente non è in grado di fornire un garante, può comunque ottenere il mutuo con copertura al 100% grazie al Fondo di Garanzia. 

Vediamo di che si tratta.

Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa

Si tratta di un fondo di garanzia istituito dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ed è gestito dalla Consap (Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici).

Tale fondo, introdotto dalla legge n. 147 del 27/12/2013, è stato prorogato più volte negli anni e l’ultima proroga risale alla Legge di Bilancio del 2021 che ha prolungato la sua validità fino al 31/12/2022. 

Il Decreto Sostegni-bis, DL. 25 maggio 2021, n.73, ha elevato la percentuale di copertura del finanziamento all’80% della quota capitale, precedentemente prevista per il 50%.

In pratica lo Stato fa da garante per coloro che hanno ricevuto un finanziamento pari o superiore all’80% del valore dell’immobile.

Per comprendere meglio questo punto, facciamo un esempio pratico.

Mettiamo che tu voglia acquistare un immobile che ha un valore di 100mila Euro e che avendo tutti i requisiti richiesti dalla banca puoi accedere ad un mutuo che ti copre dell’80%. Questo significa che dovrai anticipare di tasca tua solo il 20% del valore dell’immobile (20.000€) e il resto dell’importo sarà finanziato dalla banca, che provvederai a ripagare nel corso degli anni con rate mensili e interessi. 

Quindi, 20mila Euro dovranno essere anticipati al momento dell’acquisto e i restanti 80mila saranno ripagati attraverso la rata del mutuo.

Per coloro che hanno ricevuto un mutuo pari o superiore all’80% del valore dell’immobile, lo Stato interviene come garante fino all’80% della quota capitale, nel tuo caso 68.000 Euro (80% di 80mila Euro).

Questo significa che la banca avrà minori difficoltà a concedere un mutuo di questa entità perché è certa che, in caso di insolvenza, avrà il supporto del Fondo di Garanzia. Chiaramente poi lo Stato si rifarà sul mutuatario.

Attenzione però, quando parliamo di quota capitale, parliamo di capitale mutuato, cioè la quota effettiva del prestito che va distinta dalla quota interessi. 

In pratica il Fondo Prima Casa garantisce soltanto il valore del mutuo senza considerare gli interessi. Anche qui ovviamente sono previsti dei requisiti per accedere al fondo, vediamo quali sono.

Fondo di garanzia mutui prima casa: requisiti 

I requisiti principali per accedere al Fondo Prima Casa sono:

• ISEE non superiore ai 40 mila Euro annui;
• i richiedenti, alla data di presentazione della domanda non devono essere in possesso di altri immobili ad uso abitativo (anche all’estero) salvo i casi in cui la proprietà sia stata acquisita per successione e che sia ceduta a titolo gratuito a genitori o fratelli;
• età inferiore ai 36 anni.

Esistono poi delle categorie che possono beneficiare del fondo garanzia con priorità e sono:

• coppie coniugate o conviventi da almeno due anni dove uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni d’età;
• nuclei monogenitoriali con figli minori dove a richiedere il mutuo sono persone singole non coniugate, né conviventi o vedove;
• giovani con età inferiore a 36;
• conduttori di alloggi di proprietà degli IACP (Istituti autonomi per le case popolari).

Mutuo prima casa under 36 al 100%

Sapevi che esiste un mutuo dedicato agli under 36? 

Per questa categoria con maggiori difficoltà di accesso al mutuo, il decreto Sostegni-bis ha semplificato l’accesso. 

In pratica i giovani under 36 che abbiano un ISEE non superiore ai 40mila Euro annui hanno diritto ad avere accesso al fondo di garanzia all’80% della quota capitale, purché presentino la domanda entro il 31/12/2022, anche se titolari di contratti di lavoro atipici (tempo determinato o somministrati).

Infine sempre nell’ottica di agevolare l’autodeterminazione dei giovani, il decreto stabilisce una serie di esenzioni fiscali relative all’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, un notevole vantaggio in fase di sottoscrizione del compromesso di vendita.

Tipologia immobili inclusi e limiti del finanziamento

Abbiamo visto quali sono i requisiti personali per accedere al mutuo, adesso vediamo quali sono quelli relativi agli immobili.

Le categorie di immobili considerate dal decreto riguardano le abitazioni principali che non comprendono le categorie catastali A1, A8, A9 rispettivamente abitazioni signorili, ville, castelli o palazzi. 

L’ammontare del finanziamento non deve superare i 250mila Euro.

Vantaggi e svantaggi del mutuo 100% per la prima casa

Finora abbiamo visto quali sono le caratteristiche per accedere al mutuo 100% per la prima casa e potrebbe sembrare che esistano solo aspetti positivi, in realtà ci sono anche altri aspetti da prendere in considerazione quando si decide di fare un passo del genere.

Solo così si potrà avere un quadro completo della situazione e agire nel miglior modo possibile.

Vediamo quindi con più precisione quali sono i vantaggi e gli svantaggi del mutuo 100%.

Il vantaggio principale è evidente: la disponibilità economica che si ottiene con una copertura finanziaria dell’80-100%. È chiaro che avere la possibilità di comprare casa senza dover versare grosse somme in anticipo è un grande  vantaggio.

L’aspetto negativo in questo caso riguarda i tassi di interesse e lo spread. I mutui che finanziano oltre l’80%, infatti, sono inevitabilmente più rischiosi per la banca e per questo motivo più costosi rispetto agli altri mutui. 

Questo si traduce in un tasso di interesse più alto, 1,50 punti superiore rispetto agli altri tassi di interesse per i mutui tradizionali.

Inoltre, il capitale elevato, la giovane età dei richiedenti e i redditi non altissimi di questi ultimi con requisiti che prevedono un rapporto rata/reddito non troppo alto, determinano un prolungamento della durata del mutuo.

Tutto questo comporta tassi e interessi più alti e uno spread, cioè il ricarico che la banca aggiunge al tasso di interesse per il proprio guadagno, sicuramente maggiore.

Ricorda: l’importo del mutuo che viene concesso dipende dal valore che stabilisce il perito e quindi, se questo differisce dal valore concordato con il venditore, si potrebbe dover pagare qualcosa in più.

Come ottenere un mutuo al 100% per la prima casa

Vista la complessità dell’argomento, il nostro consiglio è quello di rivolgersi, parallelamente alla propria banca, anche a un consulente di mutui, che può aiutare ad ottenere condizioni più vantaggiose.

In ogni caso la procedura viene effettuata dalla banca che provvederà alla verifica di tutti i requisiti e alla domanda per il Fondo di Garanzia di cui lasciamo qui il modulo previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. 

Mutuo 100% prima casa: conclusioni

Con questo articolo abbiamo voluto fornirti quante più informazioni possibile sul mutuo al 100% per la prima casa.

Quello che ci teniamo a sottolineare è che bisogna tenere conto del fatto che ogni caso è a sé e che una valutazione generalizzata non è mai corretta. 

Conoscere i regolamenti, i requisiti e i tempi, aiuta indubbiamente a muoversi meglio in questo campo. Ma data la sua complessità è sempre bene rivolgersi ad un consulente finanziario per conoscere meglio i dettagli, esporre la propria situazione personale ed economica e valutare tutti gli aspetti prima di compiere un passo così importante come quello dell’acquisto della prima casa. 

Se hai trovato utile questo articolo o pensi che possa esserlo a qualcun altro, condividilo pure. Se invece hai vorresti che trattassimo qualche altro tema chiedi pure, inviaci una email!