Le tasse per l’acquisto della prima casa rientrano in quella varietà di imposizioni fiscali che è obbligatorio sostenere quando si acquista un immobile.

Secondo alcune statistiche dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre 2022 le compravendite nel settore residenziale presentano una crescita dell’8,6% rispetto allo stesso periodo del 2021.

Che sia per investimento o per andarci a vivere, possedere una casa è un concetto caratteristico della cultura italiana. Per questa ragione in passato sono state introdotte delle agevolazioni che aiutano a ridurre i costi legati all’acquisto.

In questo articolo vogliamo parlare nello specifico delle tasse per l’acquisto della prima casa. Vedremo quali sono, a quanto ammontano e quali sono i requisiti per ottenere queste agevolazioni.

Imposte acquisto prima casa: quali sono?

L’acquisto di un immobile è soggetto ad una serie di tasse tra le quali è facile perdersi. Prima di compiere un passo così importante è bene informarsi su quali sono le imposte e tasse da pagare, ma anche su quali sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa offerte dallo Stato.

In generale le agevolazioni si applicano solo quando si verificano queste condizioni:

1. il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
2. il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
3. l’acquirente ha determinati requisiti:
   1. non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa sita nel Comune in cui si trova l’ immobile da acquistare
   2. non essere titolare,neppure per quote,anche in regime di comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa.

Solo in questi casi è possibile ottenere le agevolazioni ma bisogna fare ancora una distinzione tra venditore privato (o impresa che vende in esenzione IVA), e impresa con vendita soggetta a IVA.

Se il venditore è un privato o un’impresa esente IVA le tasse da versare sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% sul valore catastale, calcolato con il sistema prezzo-valore che vedremo più avanti;
• imposta ipotecaria fissa di 50 €;
• imposta catastale fissa di 50 €.

Nel caso in cui si acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, allora gli importi si alzano:

• IVA al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 €;
• imposta ipotecaria fissa di 200 €;
• imposta catastale fissa di 200 €.

Tassa acquisto prima casa: come si calcola?

Esaminiamo il primo caso, quello in cui si acquista da un privato o da un’impresa esente IVA.

Calcolo tassa acquisto prima casa da privato o impresa esente

L’imposta di registro è senza dubbio la prima imposta a cui fare attenzione, dato che quelle ipotecaria e catastale sono fisse un importo di 50 € l’una.

L’imposta di registro per la prima casa viene calcolata sul sistema prezzo-valore. Questo sistema permette di considerare come base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, non il prezzo dichiarato nel compromesso di vendita o nell’atto definitivo, ma il valore catastale dell’immobile.

Per determinare il valore catastale c’è una semplice operazione matematica da effettuare. Ovvero, moltiplicare la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110.

Facciamo un rapido esempio. 

Se la rendita catastale di un immobile è di 800€, una volta rivalutata del 5%, sale a 840€ e moltiplicata per 110, restituisce un valore di 92.400€.

L’imposta di registro verrà calcolata su questo importo e pertanto sarà il 2% di 92.400€, ovvero 1.848€.

Facendo un totale delle nostre spese, quindi, avremo tra imposta di registro, ipotecaria e catastale un ammontare di 1.948€ (1.848€ + 50€ +50€) di tasse per l’acquisto della prima casa.

Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione. Pertanto, se nell’atto l’immobile è dichiarato con il valore di 200.000 €, l’importo da versare sarà il 2% di questa cifra, ovvero 4.000 €.

Calcolo tassa acquisto prima casa da impresa soggetta a IVA

Come abbiamo visto poco sopra, in questo caso l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale hanno un valore fisso di 200 € l’una.

La base imponibile su cui calcolare l’IVA per l’acquisto della prima casa (ridotta al 4%), sarà costituita dal valore di cessione dell’immobile. Quindi per un immobile dichiarato in atto con valore 200.000 € l’IVA sarà il 4% di questo importo e pertanto 8.000 €.

Come puoi vedere, le tasse per l’acquisto della prima casa sono variabili, non solo in base al valore dell’immobile ma anche alla tipologia del venditore.

Tasse acquisto immobile senza agevolazioni

Solo per maggiore chiarezza vediamo brevemente quali sarebbero invece le tasse da pagare senza le agevolazioni per la prima casa.

Per i venditori privati o società esente IVA:

• imposta di registro proporzionale del 9%;
• imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 € l’una.

Se invece il venditore è una società soggetta a IVA:

• imposte di registro, ipotecarie e catastali fisse di 200 € l’una;
• IVA al 22% per le cessioni di immobili di categorie A/1, A/8 e A/9;
• IVA al 10% per le altre categorie.

Le imposte sull’acquisto senza benefici “prima casa”

Come puoi vedere, in questo caso la pressione fiscale sugli acquirenti è piuttosto alta.

Tasse prima casa: i requisiti per ottenere le agevolazioni

Adesso che abbiamo visto come funzionano le tasse per l’acquisto della prima casa, vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni.

1. L’immobile oggetto dell’acquisto deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non sono compresi nelle categorie con agevolazioni gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

2. La casa deve trovarsi nel Comune di residenza dell’acquirente o comunque l’acquirente, entro 18 mesi dall’acquisto, deve trasferire la propria residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile.

3. Hanno diritto ad avere le agevolazioni sulle tasse per l’acquisto della prima casa anche coloro che possiedono già una prima abitazione nello stesso Comune, purché ne sia prevista la vendita entro un anno. Se ciò non avviene oltre a perdere le agevolazioni il compratore dovrà pagare una sanzione del 30%. 

Perdita delle agevolazioni

È possibile perdere le agevolazioni sulle tasse per l’acquisto della prima casa? La risposta è sì. 

Le agevolazioni si possono perdere nei seguenti casi:

1. il compratore emette false dichiarazioni per la stesura dell’atto.
2. se l’abitazione acquistata con agevolazioni viene venduta prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. A meno che non si provveda, entro 12 mesi, ad acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.
3. se non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro i 18 mesi.
4. se entro l’anno di acquisto del nuovo immobile, non viene venduto quello già acquistato in precedenza come prima abitazione.

In questi casi si è soggetti al versamento delle tasse per l’acquisto di un immobile senza agevolazioni, con relativi interessi e una sanzione del 30% delle imposte.

Conclusioni

Eccoci alla fine di questo articolo. Come avrai visto, stabilire quali sono le tasse sull’acquisto della prima casa non è semplice, esistono diverse varianti ed eccezioni e, se non si è a conoscenza di questi aspetti importanti, si può incorrere in sanzioni o comunque ci si ritrova a dover spendere di più di quanto preventivato.

L’acquisto di una casa è un passo importante e va ponderato per bene. Conoscere le spese cui si va incontro è fondamentale per permetterci di gestire al meglio le nostre risorse.

Speriamo, con questo articolo, di aver chiarito tutti i tuoi dubbi e se lo hai trovato utile, perché non lo condividi? Così puoi aiutare chi, come te, è alla ricerca di informazioni. 

Se invece hai già vissuto questa esperienza e ti va, raccontaci com’è andata, scrivici una email!