L’acquisto della casa è uno dei sogni più comuni degli italiani e il ragionamento che molto spesso si fa è: conviene continuare a pagare l’affitto quando invece si può destinare quella cifra per pagare un mutuo e diventare finalmente proprietari?

Ma che succede se non si dispone della liquidità per pagare l’anticipo? Comprare casa “senza soldi” è possibile? A differenza di quanto si pensi, sì, è possibile. 

In questo articolo vedremo proprio questo: come comprare casa senza soldi, concentrandoci su tutte le soluzioni possibili, dal mutuo al leasing immobiliare, per chi desidera acquistare un immobile senza sostenere un significativo esborso iniziale.

Iniziamo!

Come comprare casa senza soldi?

Ecco quello che puoi fare per comprare casa senza soldi:

1. richiedi un mutuo;
2. sottoscrivi un contratto di mutuo con Fondo Garanzia prima casa;
3. richiedi un prestito vitalizio ipotecario;
4. scegli il contratto di vendita con riserva di proprietà;
5. ricorri all’affitto con riscatto;
6. sfrutta l’opzione di leasing immobiliare;
7. Effettua cessione del compromesso.

1. Richiedi un mutuo

Una delle soluzioni più comuni per chi desidera acquistare casa senza soldi è quella di ottenere un mutuo dalla propria banca. Cosa significa? La banca si espone concedendo una parte o il totale del prezzo di vendita dell’immobile, ad alcune condizioni.

Le opzioni più diffuse sono due e riguardano la concessione del mutuo al 100% e all’80%.

Concessione mutuo all’80%

Tendenzialmente la banca vuole esporsi al minimo rischio, per cui predilige la concessione di mutui con la percentuale più bassa possibile. È anche vero che, nella maggior parte dei casi, chi vuole acquistare un immobile non ha molti soldi da parte. Per questo, una delle formule più diffuse è proprio quella del mutuo all’80%.

La banca, o istituto di credito, concedendo un mutuo all’80%, mette a disposizione dell’acquirente l’80% del prezzo di vendita dell’immobile. L’acquirente versa il 20% in autonomia e restituisce alla banca, secondo il proprio piano di ammortamento, l’80% più gli interessi. 

Concedendo solo l’80% del prezzo di vendita, la banca si tutela e, nel caso in cui l’acquirente non riesca a rispettare il suo debito, diventa proprietaria dell’immobile stesso.

Concessione mutuo al 100%

Proprio perché la banca vuole ridurre la sua esposizione al rischio, raramente tende a concedere un mutuo al 100%. Tuttavia, questa non è una strada impossibile da percorrere e consente, anche a chi non ha soldi, di diventare proprietario di una casa.

In cambio della concessione del mutuo al 100%, la banca chiede maggiori garanzie, ovvero:

• un’ipoteca sull’immobile (vincolo che riguarda tutti i mutui);
• un garante, ovvero una persona che garantisca che le rate verranno versate anche se l’acquirente non fosse più in grado di farlo;
• la polizza assicurativa fideiussoria.

Attenzione: Oltre alla difficoltà di ottenere il finanziamento, con il mutuo al 100% si corre il rischio che il valore stabilito dal perito della banca sia inferiore rispetto a quello concordato con il venditore. In questo caso ti troveresti a dover colmare la differenza per poter chiudere la trattativa!

2. Sottoscrivi un contratto di mutuo con Fondo Garanzia prima casa

Una delle principali difficoltà del nostro Paese riguarda tutti i giovani, verso cui spesso viene puntato il dito perché incapaci di lasciare casa di mamma e papà. Il Fondo di garanzia prima casa, gestito da Consap, vuole agevolare proprio tutti gli under 36 che desiderino comprare casa senza soldi da parte. 

Requisiti fondo garanzia prima casa

Questa soluzione per acquistare immobili senza soldi è senza dubbio vantaggiosa e, in quanto tale, pone dei limiti piuttosto vincolanti.

Il Fondo di garanzia prima casa, infatti, consente al potenziale acquirente di ottenere un mutuo con l’80% di Garanzia dello Stato per l’acquisto della sua prima casa. In pratica lo Stato si offre di fare da garante e la banca quindi avrà meno difficoltà ad erogare il mutuo. 

Inoltre, chi acquista è esente dal pagamento di 3 imposte (di registro, ipotecaria e catastale) e ha diritto al ristoro dell’IVA pagata (se la transazione è soggetta a IVA).

Requisiti del potenziale acquirente

Il giovane under 36 può comprare casa senza soldi accedendo al Fondo di garanzia prima casa se è:

• un giovane under 36 con contratto di lavoro atipico;
• membro di una giovane coppia, con almeno uno dei due componenti under 36;
• un genitore single con figli minori a carico;
• un conduttore di case popolari.

Requisiti dell’immobile

Qualora il potenziale acquirente rientri in almeno una delle categorie appena citate, può chiedere un mutuo, purché l’immobile d’interesse risponda ai seguenti requisiti:

• deve trattarsi di prima casa;
• il valore d’acquisto deve rientrare nei 250.000 €;
• non deve essere accatastato come abitazione di lusso o di categoria A1, A8, A9.

Domanda per acquistare casa con fondo di garanzia

Il potenziale acquirente può presentarsi direttamente alla sua banca o presso l’intermediario finanziario e compilare la domanda di accesso al Fondo di garanzia prima casa per giovani under 36, oltre agli appositi moduli.

Probabilmente ti starai chiedendo: non potendo accedere al Fondo di garanzia prima casa, come possono acquistare casa senza soldi gli over 40? In realtà, esistono diverse soluzioni, alcune vincolate all’età, altre no. Vediamole.

3. Richiedi un prestito vitalizio ipotecario

Un’ottima soluzione per chi desidera acquistare un immobile senza risparmi riguarda il prestito vitalizio ipotecario. 

Si tratta di una forma di prestito concessa a una particolare categoria di persone, ovvero gli over 60.

Come funziona il prestito vitalizio ipotecario? 

Chi ha già compiuto i 60 anni può richiedere un prestito vitalizio ipotecario per l’acquisto di un immobile a uso residenziale. Si tratta di un contratto che ha come oggetto un finanziamento dietro concessione di ipoteca sullo stesso immobile. A differenza di un comune mutuo, il rimborso dell’importo finanziato non avviene attraverso il pagamento di rate e interessi ma in un’unica soluzione ed è a carico degli eredi.

In pratica il vitalizio dura per tutta la vita del soggetto finanziato a partire dal momento della sottoscrizione del contratto e la banca può richiedere il rimborso di quanto erogato soltanto alla morte di quest’ultimo, salvo alcuni determinati casi.

Ciò significa che:

• l’acquirente diventa proprietario dell’immobile, ottenendo dalla banca un prestito il cui valore corrisponde a una percentuale del prezzo di vendita dell’immobile stesso;
• la banca concede il prestito, ma può vantare l’ipoteca sullo stesso immobile, finché questo non viene completamente pagato.

Cosa succede se il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario viene a mancare?

Se l’acquirente decede prima di aver saldato il prestito ipotecario, gli eredi ottengono l’immobile e possono decidere se:

• pagare il prestito residuo, in un’unica soluzione, e diventare proprietari a tutti gli effetti dell’immobile;
• mettere in vendita l’immobile. Possono farlo autonomamente e, con il ricavato, estinguere il debito alla banca; oppure possono venderlo alla banca stessa, ad un prezzo stabilito dal perito incaricato.

4. Scegli il contratto di vendita con riserva di proprietà

Esiste un’altra possibilità per acquistare casa senza soldi e riguarda la vendita con riserva di proprietà. 

A differenza delle opzioni viste finora vincolate all’età dell’acquirente, la vendita con riserva di proprietà non richiede degli specifici requisiti di chi vende o di chi acquista.

Il suo vantaggio principale riguarda l’estraneità della banca, che non deve intervenire per concedere ed aprire un mutuo. 

Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà è un sistema che consente al potenziale acquirente di pagare la casa di suo interesse a rate mensili. Si tratta di una formula simile ad altre molto più diffuse:

• è simile all’apertura del mutuo, con la differenza che non è prevista l’aggiunta di interessi bancari;
• o al tradizionale affitto, in quanto le spese ordinarie di manutenzione spettano al venditore, mentre quelle straordinarie sono in carico all’acquirente.

Vendita con riserva di proprietà: le rate

Le rate vengono calcolate sulla base del prezzo di vendita della casa. Acquirente e venditore si accordano sul numero di rate, nonché sull’arco temporale entro il quale terminare i pagamenti e sul tasso di interesse da applicare.

Dal momento in cui versa la prima rata, l’acquirente può prendere possesso della casa, ma ne diventa il legittimo proprietario solo dopo l’ultimo versamento.

In caso di mancato pagamento anche di una sola rata, il proprietario originario riacquista la proprietà completa dell’immobile e l’acquirente perde sia le rate versate sia la possibilità di acquistare la casa.

5. Ricorri all’affitto con riscatto

La formula del rent to buy, ovvero dell’affitto con riscatto, è una delle più diffuse tra chi desidera acquistare casa ma non ha i soldi per farlo o sta aspettando che la banca gli conceda un mutuo.

A differenza di altre soluzioni, questa formula non impone rigidi vincoli per essere attuata e, nonostante la legge stabilisca una durata massima di 10 anni dell’affitto con riscatto, proprietario e inquilino possono accordarsi diversamente e, al termine dell’affitto, concludere la vendita.

Come funziona l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto consente, a chi non ha abbastanza liquidità né le garanzie per ottenere la concessione di un mutuo, di comprare casa, partendo da un tradizionale affitto. L’inquilino versa, quindi, il canone mensile che rappresenta la quota da scalare al prezzo di vendita concordato.

È diritto dell’inquilino cambiare idea nel corso della locazione e decidere di non voler più acquistare l’immobile. Se, entro il termine stabilito tra le parti, la vendita non si conclude, le rate mensili versate rimangono al proprietario della casa e considerate come importi versati a titolo di canone di affitto.  

La formula del rent to buy si basa quindi sulla stipula di due contratti:

• il contratto di affitto, in cui si specifica l’intenzione futura dell’inquilino di diventare proprietario dell’immobile;
• il contratto di vendita, in cui si conferma l’esercizio del diritto di riscatto espresso nel precedente contratto.

Adottando questa formula, il principale vantaggio per l’acquirente riguarda il fatto che può entrare fin da subito in casa e viverla come se ne fosse il proprietario, arredandola e adottando tutti gli accorgimenti di un tradizionale proprietario. 

Requisiti del rent to buy

Affinché la formula dell’affitto con riscatto sia valida, le parti devono rispettare alcuni vincoli:

• il periodo di locazione precedente al riscatto dev’essere di almeno 7 anni;
• deve trattarsi di un immobile destinato ad abitazione principale;
• l’acquirente non deve possedere altre case nella stessa Regione.

6. Sfrutta l’opzione di leasing immobiliare

Ecco un’altra soluzione per comprare casa senza soldi. Stiamo parlando del leasing immobiliare residenziale. 

Si tratta di una formula per alcuni versi molto simile all’affitto con riscatto, per altri al tradizionale leasing. 

Come funziona il leasing immobiliare?

L’acquirente individua una banca o una società di leasing che acquista l’immobile e lo mette a disposizione del cliente. Questo, in cambio, versa un canone (mensile, trimestrale o semestrale) e, al termine del contratto, può decidere se:

• riscattare la casa versando la differenza tra ciò che ha già pagato e il valore della casa;
• prorogare il contratto;
• recedere dal contratto e lasciare la casa.

I vantaggi del leasing immobiliare

Il potenziale acquirente gode di diversi vantaggi. Primo tra tutti quello di sapere in anticipo quale sarà il valore della casa, indipendentemente dalle oscillazioni di mercato. 

Inoltre, può aver diritto alla detrazione fiscale del 19% sia sul canone annuo sia su quello di riscatto, se rispetta questi requisiti:

• l’immobile deve diventare, entro un anno dalla consegna, abitazione principale;
• il reddito complessivo dell’acquirente non deve essere superiore a 55mila euro al momento della stipula del contratto di locazione;
• l’acquirente dev’essere under 35 (altrimenti la detrazione è dimezzata)

Bonus: Effettua una cessione del compromesso

La cessione del compromesso di vendita è una pratica finanziaria che viene adottata principalmente da investitori o imprenditori che non possono o non vogliono intaccare il proprio capitale. Anche questo può essere considerato un metodo per comprare casa senza soldi. Ma in che modo?

Cessione del compromesso: come funziona?

La cessione del compromesso spesso si applica quando il proprietario di un immobile ha urgenza di venderlo per saldare un debito che ha nei confronti della banca. Parliamo di immobili che presentano dei problemi come pignoramenti, cause in corso, lavori di ristrutturazione ecc, quindi più difficili da vendere a prezzo di mercato.

Con la cessione del compromesso si acquisisce legalmente il diritto di possesso dell’immobile senza acquistarlo, questo dà la possibilità all’imprenditore di operare liberamente per sistemare i problemi legati a quell’immobile. Dopodiché, una volta risolti, l’imprenditore non deve necessariamente acquistarlo ma può cedere il compromesso ad un altro soggetto che acquisterà l’immobile dal proprietario al prezzo di mercato.

Facciamo un esempio pratico. 

Marco possiede un immobile che ha urgenza di vendere per saldare il proprio debito con la banca. Maria acquisisce il diritto di possesso su quell’immobile attraverso la sottoscrizione di un preliminare redatto appositamente per questa tipologia di compravendita, dove viene specificato che si riserva il diritto di cessione del compromesso a terzi. 

Una volta risolti i problemi relativi all’immobile che ne pregiudicavano il valore, Maria cede il diritto che ha su quell’immobile ad Antonio. 

In questo modo Antonio acquisterà l’immobile al reale valore di mercato ma liberato da ogni vincolo o problemi di sorta. 

Marco entrerà in possesso della cifra di cui ha bisogno e Maria avrà diritto ad una percentuale variabile del 20-25% del valore dell’immobile per l’operazione conclusa.

In poche parole la compravendita avviene tra Marco e Antonio, Maria non acquisterà mai quell’immobile traendone comunque un vantaggio economico.

E’ bene sapere che la procedura di cessione del compromesso è piuttosto complessa e necessita di esperienza, potere di negoziazione e conoscenza delle disposizioni di legge, pertanto l’ausilio di un buon avvocato si rende indispensabile.

Come comprare casa senza soldi: conclusioni

Con questo articolo abbiamo voluto dimostrare come sia possibile trovare diverse soluzioni per comprare casa senza soldi. Tuttavia, la maggior parte di queste non è facilmente percorribile.

Secondo i dati Istat le compravendite con mutui sono aumentate nell’ultimo periodo, in particolare nel quarto trimestre del 2021 compravendite e contratti di mutuo sono aumentati del 5% rispetto al periodo precedente. Ciononostante non sono molte le banche che concedono un mutuo al 100% e il recente aumento dei tassi di interesse non avvantaggia questa pratica.

Per quanto riguarda formule più complesse come il rent to buy, possiamo dire che anche se si tratta di una pratica molto diffusa all’estero, in Italia ancora non ha preso piede. Principalmente a causa della onerosità fiscale e della complessità di gestione. Vanno considerati, infatti, diversi regimi di applicazione di imposte per il futuro acquirente e una doppia contabilità dovuta a diversi tipi di pagamento.

Infine abbiamo il leasing immobiliare che nel periodo gennaio-dicembre 2021 ha visto un aumento del 12,9% in numero di immobili. 

Se non hai disponibilità economica o pensi di non avere i requisiti necessari per l’approvazione di un mutuo, non disperare. Il nostro consiglio è quello di valutare tutte le opzioni e le strade percorribili senza scoraggiarsi, la strada può essere complicata ma questo non significa che non riuscirai a raggiungere il tuo scopo. 

Affidati a professionisti del settore che sapranno consigliarti e guidarti in questo percorso e vedrai che non avrai problemi.

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