Tasse acquisto seconda casa: tutto quello che c’è da sapere

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Scritto da Adriana Miccio

Le tasse per l’acquisto della seconda casa variano innanzitutto in base alla tipologia del venditore, ma sono legate anche alle imposte relative alla gestione dell’immobile e ai servizi comunali.

Conoscerle nel dettaglio è indispensabile per avere la certezza di non fare passi falsi quando si compra casa.

Vediamo quindi quali sono le tasse da versare quando si acquista un immobile senza le agevolazioni sulla prima casa, a quanto ammontano le tasse annuali per il mantenimento e se sono previste agevolazioni o sgravi per chi acquista la seconda casa.

Acquisto seconda casa: le tasse da pagare

tasse seconda casa

Quando parliamo di seconda casa intendiamo un immobile adibito ad abitazione che non viene utilizzato come abitazione principale. 

Le tasse che vediamo qui di seguito elencate si applicano non solo a questo tipo di immobile ma anche a tutti gli immobili ad uso abitativo definiti signorili, ovvero abitazioni situate in aree di pregio, realizzate con rifiniture di qualità superiore alla norma. 

Riguardo alle tasse per l’acquisto della seconda casa, la prima distinzione da fare è se acquistiamo da un privato o da un’impresa edile. Vediamo entrambi i casi. 

Quando si tratta di un privato o di un’impresa esente IVA, le tasse da versare sono:

  • imposta di registro proporzionale, 9% del valore catastale dell’immobile;
  • imposta catastale, 50 €;
  • imposta ipotecaria 50 €.

Più avanti vedremo come calcolare il valore catastale dell’immobile.

Se invece la ditta costruttrice è soggetta a IVA, abbiamo:

  • IVA al 10% per le abitazioni appartenenti a categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
  • IVA al 22% per le abitazioni appartenenti a categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
  • imposta registro 200 €;
  • imposta catastale 200 €;
  • imposta ipotecaria 200 €.

Ma quand’è che una ditta è soggetta a IVA? Secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate abbiamo due casistiche:

  1. le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici che avvengono entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel compromesso);
  2. le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Agevolazioni sulle tasse per l’acquisto della seconda casa

agevolazioni acquisto seconda casa

Se ti stai chiedendo se esistono agevolazioni per chi compra la seconda casa, la risposta è sì, ma di entità inferiore rispetto a chi compra la prima abitazione.

Il primo vantaggio è quello del calcolo del valore catastale dell’immobile per definire l’imposta di registro, il cosiddetto prezzo-valore.

Come abbiamo visto nell’articolo sulle tasse per l’acquisto della prima casa, il sistema del prezzo-valore consente di calcolare come base imponibile il valore catastale dell’immobile e non il prezzo dichiarato nel compromesso di vendita o nell’atto definitivo.

Un’altra agevolazione che comprende anche le seconde case è quella del Bonus 110 che, pur non essendo diretta nella fase di acquisto dell’immobile rappresenta un vantaggio economico per chi acquista una seconda casa e intende ristrutturarla e apportare delle migliorie dal punto di vista sismico ed energetico.

Come puoi vedere non sono molte le agevolazioni per chi acquista un secondo immobile. La seconda casa, infatti, è considerata un lusso per la fiscalità italiana, pertanto non sono molte le iniziative per incentivare gli acquisti.

Una volta acquistata, la seconda casa comporta altre spese che potremmo definire di mantenimento, ovvero le tasse da pagare ogni anno per il possesso dell’immobile.

Tasse sul mantenimento della seconda casa

tasse mantenimento seconda casa

Quando parliamo di mantenimento dell’immobile intendiamo gli importi da corrispondere al fisco annualmente. È importante conoscere nel dettaglio queste imposte in modo da preventivare la spesa annuale che il possesso di una seconda casa comporta e sono IMU, TARI e IRPEF (in alcuni casi).

L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, la vecchia ICI, nella quale sono confluite tutte le tasse relative al possesso di un immobile e deve essere versata dai titolari di immobili diversi dall’abitazione principale. 

Si basa sul valore della rendita catastale, sui mesi e sulla percentuale di possesso dell’immobile. Ecco la formula per calcolarla:

IMU = rendita catastale + 5% x coefficiente dell’immobile

Il valore dell’immobile viene calcolato rivalutando la sua rendita catastale del 5%, mentre il coefficiente dell’immobile si calcola in base alla tipologia catastale. Pertanto, per calcolare l’IMU sarà necessaria una visura aggiornata.

Facciamo un esempio, supponiamo di dover calcolare l’IMU su un appartamento che presenta una rendita catastale di 800 € con aliquota comunale al 7,6 per mille.

calcolo imu

La TARI è la tassa sui rifiuti che va versata per tutti i tipi di immobili (abitazioni principali e non) e viene calcolata in base ai metri quadri e al numero di abitanti. Ogni Comune presenta le sue tariffe.

Ecco un esempio relativo al comune di Milano:

  • 1 componente: parte fissa 1,43083 (euro/mq) + parte variabile 61,23329(euro);
  • 2 componenti: parte fissa 1,68123 (euro/mq) + parte variabile 110,21992 (euro);
  • 3 componenti: parte fissa 1,87797 (euro/mq) + parte variabile 128,5899 (euro);
  • 4 componenti: parte fissa 2,03894 (euro/mq) + parte variabile 159,20655 (euro);
  • 5 componenti: parte fissa 2,19991 (euro/mq) + parte variabile 195,94652 (euro);
  • 6 e oltre componenti: parte fissa 2,32511 (euro/mq) + parte variabile 214,3165 (euro).

L’IRPEF è l’imposta sul Reddito delle Persone Fisiche e in riferimento alla tassazione sulla seconda casa, si calcola tenendo conto della rendita catastale e del proprio reddito.

Ma andiamo per ordine.

Quello dell’IRPEF è un caso un pò particolare. Il possesso di un immobile produce reddito, anche se non è locato. La normativa però prevede che l’IMU sostituisca l’IRPEF. 

In poche parole, se stai pagando l’IMU sull’immobile, l’IRPEF non va versata.

Esiste però una casistica particolare e si tratta del caso in cui: 

  • il contribuente possiede una seconda casa nel comune di residenza non messa a reddito, ovvero sfitta;
  • l’immobile rientra nelle categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10;
  • l’immobile si trova nello stesso Comune nel quale il proprietario possiede l’abitazione principale.

Quando si verificano queste tre condizioni, va versata l’IRPEF calcolata sul 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

La tassazione sulla rendita catastale utilizza le aliquote basate sullo scaglione del reddito a cui si appartiene. 

La legge stabilisce delle aliquote (delle percentuali) per il calcolo dell’imposta per ciascuno scaglione di reddito cui si appartiene, come elencato qui sotto:

aliquote irpef

Le aliquote di questa tabella sono quelle modificate dalla Legge di Bilancio 2022 art. 1, comma 2, lettera a. Fanno riferimento quindi all’anno 2022, pertanto i redditi sono quelli relativi al 2021.

Ipotizzando una rendita catastale di 1.000 € e un reddito di 20.000 €, l’aliquota di riferimento sarà del 25%, pertanto il calcolo dell’IRPEF sulla rendita sarà di 250€ annuali (1.000 x 25%).

In ogni caso, è importante tenere presente che le regole per il calcolo dell’IRPEF sui redditi prodotti da seconde case possono variare in base alla situazione specifica e alle normative fiscali in vigore. È consigliabile, quindi, rivolgersi ad un professionista o ad CAF per avere informazioni dettagliate e per effettuare correttamente il calcolo.

Conclusioni

In questo articolo abbiamo provato a quantificare le spese da affrontare per acquistare un immobile. Abbiamo visto quindi i vari importi e le percentuali delle tasse per l’acquisto della seconda casa, con tutte le variabili possibili.

Entrando nell’ottica di chi vuole fare questo passo ci è sembrato giusto prendere in considerazione anche le spese da affrontare annualmente per gestire l’immobile, in questo modo se stai pensando ad un nuovo acquisto hai certamente le idee più chiare su quali siano le spese da affrontare e potrai fare una scelta più consapevole.

Il nostro consiglio è sempre quello di rivolgerti a professionisti di settore e chiedere sempre un preventivo di spesa. 

A questo punto non ci resta che augurarti in bocca al lupo e se hai trovato utile questo articolo, condividilo pure, mentre se hai già fatto un’esperienza del genere e ti va di raccontarcelo, scrivici un’email!

Domande frequenti

Come evitare di pagare le tasse sulla seconda casa?

Evitare di pagare le tasse sulla seconda casa non è possibile. È possibile però ridurle. Ad esempio cedendo l’immobile in comodato d’uso ad un parente di primo grado: un genitore o un figlio. In questo modo la base imponibile per il calcolo dell’IMU sarà ridotta del 50%. Attenzione però lo sconto può essere applicato solo se si tratta di un genitore o di un figlio, se il contratto viene regolarmente registrato e se il comodante, il proprietario dell’immobile, risiede nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto della seconda casa?

L’atto notarile comprende l’onorario del notaio che solitamente richiede un importo intorno ai 1.500 € – 2.000 € e le tasse per l’acquisto della seconda casa che sono variabili in base alla tipologia del venditore. Se si tratta di un privato o di una ditta costruttrice esente IVA, allora gli importi da versare per l’imposta catastale e quella ipotecaria sono di 50 € l’una, mentre l’imposta di registro è del 9% del valore catastale. Se invece si tratta di una ditta soggetta ad IVA gli importi salgono a 200 € per ogni imposta (di registro, catastale e ipotecaria) mentre l’IVA si calcola al 10% o al 22% in base alla categoria catastale. 

Quando non si paga l’IVA sull’acquisto della seconda casa?

Quando si tratta di un privato o di un’impresa esente IVA. In questo caso le tasse da versare sono soltanto l’imposta di registro proporzionale, 9% del valore catastale dell’immobile, l’imposta catastale 50 € e l’imposta ipotecaria 50 €.