La tassazione degli immobili è indubbiamente tra gli argomenti più “caldi” per i contribuenti italiani, specialmente per chi è interessato ad investire nel “mattone”. Oggi, dunque, vogliamo rispondere alle principali domande sul tema “IMU prima casa”, per aiutare i nostri lettori a districarsi tra norme e oneri fiscali. Quando si paga? Quali casi di esenzione IMU sono previsti per l’anno 2022? E quali sono, invece, le eccezioni? Facciamo insieme il punto della situazione!

IMU: cos’è?

Prima di addentrarci nella discussione, è importante comprendere cos’è l’IMU e come funziona.

L’IMU – o Imposta Municipale Unica – è un’imposta patrimoniale che i proprietari di immobili situati entro il territorio nazionale devono versare al Comune di pertinenza. Introdotta dal Governo Monti, con il D.L. n. 201 del 2011 (meglio noto come “Decreto Salva Italia”), diviene effettiva dal 01 gennaio 2021, in sostituzione della “vecchia” ICI – o Imposta Comunale sugli Immobili.

A decorrere dal 2013 è stata abolita l’IMU sulla prima casa – o, più precisamente, abitazione principale – ad eccezione degli immobili accatastati nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9).

IMU prima casa: si paga?

Come anticipato, la legislazione vigente prevede l’esenzione IMU, una delle agevolazioni sulla prima casa.

In pratica il possessore dell’immobile non è tenuto a pagare l’IMU, se questo dimostra che la casa in oggetto corrisponde alla sede sia della residenza anagrafica, sia della dimora abituale.

Infine, ricordiamo che l’esenzione IMU non si applica su tutte le prime abitazioni, ma solamente su quelle considerate non di lusso, ovvero che ricadono in una delle seguenti classificazioni catastali:

• A/2 abitazioni di tipo civile;
• A/3 abitazione di tipo economico;
• A/4 abitazioni di tipo popolare;
• A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
• A/6 abitazioni di tipo rurale;
• A/7 abitazioni in villini.

Contrariamente, sono tenuti a pagare l’Imposta Municipale Unica i proprietari di immobili di lusso accatastati nelle seguenti categorie (a prescindere che si tratti o meno dell’abitazione principale):

• A/1 abitazioni di tipo signorile;
• A/8 abitazioni in ville;
• A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Inoltre, ricordiamo che l’IMU si applica sugli immobili differenti dalla prima abitazione (ad esempio, sulla seconda casa, locali commerciali, capannoni, uffici, aree edificabili e terreni agricoli). 

Cosa si intende per “prima casa” ai fini dell’esenzione IMU?

A questo punto, vogliamo chiarire una volta per tutte cosa si intende per prima casa – o meglio per abitazione principale – ai fini dell’esenzione IMU: un aspetto che, ancora oggi, crea parecchia confusione. Vediamo, pertanto, cosa prescrive esattamente la normativa in vigore nel 2022.

Per analizzare la definizione di “abitazione principale” è necessario far riferimento all’art. n. 1, comma 741, lettera b) della Legge di Bilancio 2020 (n. 160/2019), che recita:

“per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Pertanto non si paga l’IMU sulla prima casa quando si verificano queste due condizioni:

• l’immobile deve corrispondere alla residenza anagrafica del soggetto e del suo nucleo familiare;
• l’immobile deve essere la dimora abituale del soggetto e del suo nucleo familiare, ovvero il luogo in cui trascorrono la maggior parte dell’anno.

Di conseguenza, chi decide di spostare la propria residenza e/o dimora abituale per motivi di studio o lavoro – ad esempio, prendendo in affitto un appartamento in un Comune diverso da quello della prima casa – perde il diritto all’esenzione IMU su tale immobile.

A ciò si aggiungono le nuove disposizioni contenute nel Decreto Fiscale – D.L. di conversione della Legge di Bilancio 2022 n. 146/2021 – a proposito dei coniugi o componenti dello stesso nucleo familiare che risiedono in due abitazioni distinte, a prescindere se collocate all’interno del medesimo Comune o in due Comuni diversi. In questi casi, infatti, la normativa stabilisce che:

“ le agevolazioni – ossia l’esenzione IMU – per l’abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti il nucleo familiare”. Tuttavia, ciò non vale per i casi di separazione o divorzio, nei quali entrambi i coniugi possono beneficiare di tali agevolazioni su due immobili differenti, dimostrando l’avvenuta separazione.

Assimilazioni ad abitazione principale: quali sono?

Oltre a definire il concetto di abitazione principale, la legislazione prevede anche alcune assimilazioni, ovvero dei casi in cui l’immobile, pur non costituendo la residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario, viene trattato, di fatto, al pari di una prima casa.

Ecco elencati i casi di assimilazione ai fini dell’esenzione IMU:

• unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione di studenti universitari soci assegnatari, anche senza residenza anagrafica;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
• case familiari assegnate al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che stabilisce anche, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
• singoli immobili, iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia.

Inoltre, i singoli Comuni possono scegliere di applicare l’assimilazione a prima abitazione – e di conseguenza anche l’esenzione IMU – in favore di anziani o disabili che trasferiscono la propria residenza presso case di riposo o istituti sanitari, a seguito di un ricovero permanente nella struttura, purché tale alloggio non sia stato concesso mediante locazione.

Pertinenze abitazione principale: si paga l’IMU?

Vediamo, adesso, come bisogna comportarsi a proposito delle pertinenze della prima casa.

Per pertinenze si intendono gli ambienti distaccati dall’abitazione, ma ad essa correlati: ad esempio, cantine e box auto. La normativa definisce pertinenze dell’abitazione principale le seguenti categorie catastali:

• C/2 magazzini, locali deposito ad esempio soffitte e cantine;
• C/6, autorimesse (box e posti auto in garage);
• C/7, tettoie chiuse o aperte.

In questi casi, l’esenzione IMU è prevista soltanto per una singola pertinenza per ciascuna categoria catastale. Pertanto, i possessori di immobili che comprendono due o più pertinenze sono obbligati a pagare l’IMU sulla seconda, terza, ecc. delle varie unità, se queste appartengono alla stessa categoria, ad esempio se si possiedono due cantine (C/2). In questo caso il contribuente ha la facoltà di scegliere su quale pertinenza vuole far valere l’esenzione.

Al contrario se si possiede una cantina (C/2), un box C/6) e una tettoia (C/7) non è previsto il pagamento dell’IMU per nessuna di queste pertinenze. 

Attenzione: Ai fini dell’esenzione IMU, non è importante che la pertinenza sia stata acquistata in un momento successivo rispetto a quello in cui è stata acquistata l’abitazione principale. Quello che conta è che non sia situata in un altro quartiere o comunque troppo distante dall’abitazione principale.

Vediamo un esempio pratico per il calcolo dell’IMU sulle pertinenze.

Calcolo IMU sulle pertinenze

Assodato che sull’abitazione principale non va versata l’IMU e che questo vale anche per la prima pertinenza per ogni categoria catastale, vediamo adesso come funziona il calcolo dell’IMU sulle altre pertinenze dell’abitazione principale e quali sono le scadenze per il pagamento.

Ipotizziamo che Marco abbia un’abitazione principale e che possieda due pertinenze, in particolare due cantine (C/2). Sulla prima pertinenza Marco è esente, mentre sulla seconda va calcolata l’IMU.

Il calcolo dell’IMU per le pertinenze non differisce da quello degli altri immobili: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente catastale 160 (valido per abitazioni e pertinenze). 

Il valore così ottenuto, detto base imponibile, va moltiplicato per l’aliquota IMU. Le aliquote IMU sono stabilite ogni anno da una Delibera del Consiglio Comunale. Generalmente l’aliquota base è del 8,6 per mille ma può arrivare anche a 10,6 per mille. 

Qui un esempio di una Delibera del Comune di Roma (è del 2020 ma sono state confermate le stesse aliquote anche per il 2022).

Ecco la formula per il calcolo dell’IMU 2022 sulle pertinenze: 

RC x 1,05 x 160 x aliquota%

Ipotizzando che la cantina di Marco abbia una rendita catastale di 150 € e che l’aliquota stabilita dal suo Comune sia del 8,6 per mille, il calcolo dell’IMU sarebbe: 

150 x 1,05 x 160 x 8,6/1000 = 216,72 €

La cifra così ottenuta può essere versata in un’unica soluzione oppure in due rate e quindi l’importo sarebbe di 108,36€ per ogni rata. Ma come e quando Marco deve versare questi importi? Vediamo quali sono le scadenze e le modalità di pagamento. 

IMU 2023: come pagare?

Il pagamento dell’IMU può avvenire in due rate: acconto e saldo. La prima scadenza è fissata per il 16 giugno di ogni anno mentre la seconda rata va pagata entro il 16 dicembre dello stesso anno. 

Il pagamento può essere effettuato con modello F24 oppure con bollettino postale indicando il codice tributo 3912 (abitazioni principali e pertinenze).

IMU prima casa: conclusione

In questo articolo abbiamo cercato di dare una risposta alla domanda: si paga l’IMU sulla prima casa? E come abbiamo visto, oggi è possibile comprare casa ed utilizzarla come residenza principale, senza doversi preoccupare – seppure entro certi limiti – del pagamento dell’IMU.

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IMU prima casa domande frequenti

Quando si paga l’IMU sulla prima casa?

La legislazione vigente prevede l’esenzione IMU sulla prima casa purché, la casa in oggetto, corrisponda alla sede della residenza anagrafica e della dimora abituale del proprietario. Non sono previste esenzioni come prima casa per le unità immobiliari di lusso: A/1, A/8, A/9, rispettivamente abitazioni di tipo signorile, ville, castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Chi ha diritto all’esenzione IMU sulla prima casa?

Per poter beneficiare dell’esenzione IMU per la prima casa, è necessario che il contribuente soddisfi i seguenti requisiti:

• sia proprietario dell’abitazione o ne detenga la nuda proprietà, l’usufrutto, la proprietà superficiaria o altro diritto reale di godimento sull’immobile;
• l’abitazione sia adibita a propria abitazione principale, ovvero quella in cui il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente. In caso di più abitazioni, l’abitazione principale è quella dove il contribuente trascorre la maggior parte del tempo.