Scopri come funzionano le agevolazioni per l’acquisto della tua prima casa: caratteristiche, immobili ammessi, requisiti e decadenza dei benefici

La ricerca della tua prima casa ti sembra interminabile? Con i tempi che corrono, è del tutto normale. Problemi economici, offerte di scarsa qualità, intoppi burocratici con la banca: i motivi possono essere vari. Se rientri fra queste persone, allora non preoccuparti perché lo Stato prevede agevolazioni per l’acquisto per la prima casa anche per chi non è più “giovane”, cioè per chi ha superato la soglia dei 36 anni – l’età massima stabilita per ottenere il cosiddetto “bonus giovani”.

Di seguito troverai tutte le informazioni utili per capire in cosa consistono e come ottenerle.

Agevolazioni acquisto prima casa: quali sono

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa garantisce un aiuto economico al compratore che desidera acquistare la sua prima abitazione di proprietà. Questi bonus sono stati introdotti ben prima delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa under 36: i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono infatti entrati formalmente in vigore in Italia con la legge n.168 (la cosiddetta Legge Formica) il 24 aprile 1982.

A seconda del tipo di compravendita, queste agevolazioni ti consentono di pagare imposte ridotte sull’acquisto dell’immobile – purché abbia determinate caratteristiche, che vedremo in seguito. Ecco i principali vantaggi:

• Se acquisti da un privato (o da un’azienda che non prevede l’IVA), l’imposta di registro si abbassa dal 9% al 2% sul valore catastale dell’immobile. Inoltre, le imposte ipotecaria e catastale assumono ciascuna un valore fisso di 50 euro;
• Se acquisti direttamente dall’impresa costruttrice soggetta ad IVA, l’imposta sul valore aggiunto si abbassa al 4% del valore della casa – invece che al 10%. Inoltre, le imposte di registro, ipotecaria e catastale assumono ciascuna un valore fisso di 200 euro;
• Se acquisti da una donazione o successione, le imposte ipotecaria e catastale assumono ciascuna un valore fisso di 200 euro;
• Se acquisti entro 12 mesi dalla vendita di una precedente abitazione, puoi sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto del precedente immobile.

Queste agevolazioni fiscali per la prima casa garantiscono un vantaggio anche in sede di presentazione della Dichiarazione dei Redditi. Il compratore in questione può infatti accedere ad altre due detrazioni importanti: 

• Detrazione IRPEF del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
• Detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Inoltre, altro aspetto positivo da segnalare è il fatto che non sono previste spese per l’imposta di bollo, né per tributi catastali speciali né per tasse ipotecarie.

Per capirci meglio, facciamo un esempio con un immobile con valore catastale di 77.098 euro e acquistato da privato al prezzo di 150.000 euro. 

Ricordiamo che il valore catastale di una prima casa ad uso abitativo non di lusso si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% – parametro facilmente reperibile consultando una visura catastale oppure tramite il servizio dell’Agenzia delle Entrate – per il suo coefficiente 110 (quindi valore catastale = rendita catastale x 1,05 x 110).

A questo punto, l’acquirente che non usufruisce di alcuna agevolazione fiscale pagherebbe un totale di 7.339 euro di tasse: 6.939 euro di imposta di registro (9% di 77.098, cioè il valore catastale) + 50 euro fissi di imposta ipotecaria + 50 euro fissi di imposta catastale + 300 euro di imposta sostitutiva (su un mutuo di 120.000 euro, cioè l’80% di 150.000). 

Chi invece gode dell’agevolazione prima casa paga imposte decisamente ridotte: 1.542 euro di imposta di registro (2% di 77.098, cioè il valore catastale) + 50 euro fissi di imposta ipotecaria + 50 euro fissi di imposta catastale + 300 euro di imposta sostitutiva (su un mutuo di 120.000 euro, cioè l’80% di 150.000), per un totale di 1.942 euro di tasse.

Ciò significa che se acquisti un immobile con l’agevolazione prima casa, alle suddette condizioni, hai un risparmio di tasse di ben 5.397 euro.

Come godere delle agevolazioni prima casa: i requisiti fondamentali

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa garantiscono vantaggi considerevoli, ma non sono valide per tutti. Esistono infatti requisiti ben precisi che l’acquirente deve rispettare per poter godere di questi benefici economici.

Ecco quali sono i requisiti per la prima casa:

1. La nuova casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente detiene la residenza o, in alternativa, è obbligato a trasferire la stessa entro 18 mesi dall’acquisto;
2. Il compratore non deve possedere – in tutto il territorio nazionale – un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni o, se lo possiede, è obbligato a venderlo almeno 12 mesi prima del nuovo acquisto agevolato.

Qui è però doveroso fare una piccola precisazione: qualora l’acquirente non possieda già la residenza nel Comune in cui si trova la nuova casa, non sempre è necessario effettuare il trasferimento. 

Questo avviene nel caso in cui l’immobile agevolato si trovi nel Comune in cui il compratore svolge la propria attività – anche se non remunerativa – o nel Comune in cui abbia sede o eserciti l’attività il proprio datore di lavoro se l’acquirente si è dovuto trasferire per motivi professionali. E ancora, coloro che fanno parte delle Forze Armate o del corpo di Polizia non sono obbligati a trasferire la residenza.

Tutte le categorie catastali degli immobili ammessi

Il compratore non può godere delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa per qualsiasi immobile: come indicato dalla legge, la tua nuova abitazione deve rispettare caratteristiche ben precise.

Ecco le categorie catastali degli immobili ammessi – le stesse previste dal Decreto Sostegni Bis per le agevolazioni per l’acquisto della prima casa under 36:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Inoltre, a queste si aggiungono le rispettive pertinenze (anche se comprate con un atto separato): magazzini e locali di deposito (C/2), rimesse e autorimesse (C/6), tettoie chiuse e aperte (C/7). La pertinenza – solo una per ogni categoria – deve essere destinata all’abitazione principale acquistata con l’agevolazione prima casa.

Dalla lista degli immobili agevolati sono però escluse abitazioni di tipo signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8) e castelli e palazzi di pregio storico e artistico (A/9).

La decadenza delle agevolazioni prima casa 

Esattamente come nel caso del bonus prima casa under 36, i vantaggi fiscali garantiti dalle ordinarie agevolazioni prima casa possono anche decadere. L’Agenzia delle Entrate ha infatti previsto situazioni specifiche in cui ha diritto alla revoca dei benefici. 

In sede di acquisto della casa prescelta, la perdita dei vantaggi è possibile se:

• il compratore è colpevole di false dichiarazioni;

• la residenza abitativa non viene trasferita entro i 18 mesi previsti dall’acquisto;
• l’abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto. A meno che, un altro immobile non venga riacquistato entro un anno e adibito ad abitazione principale;
• non viene venduto entro un anno l’immobile agevolato già posseduto.

Ecco quindi le principali conseguenze in caso di decadenza delle agevolazioni acquisto prima casa:

• il compratore deve versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
• Se l’immobile è soggetto ad IVA, il compratore deve versare la differenza d’imposta non versata, una sanzione pari al 30% della stessa differenza e il pagamento degli interessi di mora.

Agevolazioni acquisto prima casa: conclusioni

In questo articolo abbiamo analizzato tutto ciò che ti serve sapere circa le agevolazioni ordinarie per chi decide di comprare la sua prima casa, facendo molto attenzione a distinguere il tutto dal bonus specifico solo per gli under 36. Ora dunque dovresti aver capito non solo i vantaggi fiscali, ma anche i requisiti personali e quelli dell’immobile necessari per richiedere questi benefici.

Se sei arrivato alla fine di questo articolo, però, dovresti anche aver capito che queste agevolazioni possono anche decadere, come descritto nell’ultimo paragrafo; l’Agenzia delle Entrate ha infatti previsto delle dirette conseguenze per chi “perde” i propri requisiti. 

Per evitare problemi e dubbi di qualsiasi tipo, il consiglio è sempre quello di affidarti ad un professionista di settore per acquistare la tua prima casa.

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