Se possiedi già una casa che usi come abitazione principale, ma hai il desiderio o la necessità di comprarne un’altra, probabilmente una delle tue preoccupazioni principali è incentrata su tasse e spese accessorie: dalle imposte agli interessi sul mutuo, sono molte le spese che possono far lievitare il budget necessario a concretizzare il tuo obiettivo.

È normale, di conseguenza, chiedersi come fare a comprare la seconda casa come prima casa.

Se per la prima casa sono disponibili varie forme di agevolazioni, come imposte ridotte e tassi del mutuo più bassi (vedi il nostro articolo sulle tasse per l’acquisto della prima casa), ciò non si verifica con la seconda casa, che può quindi risultare un investimento molto più dispendioso. 

Vediamo, più nel concreto, quanto la differenza tra prima e seconda casa può impattare a livello economico.

Agevolazioni prima casa

Ogni acquisto di un immobile è soggetto a tassazione, ma per la prima casa si possono sfruttare diversi tipi di agevolazioni, a seconda della situazione specifica. 

Ad esempio, se compri la tua prima casa da un privato, ottieni una riduzione sull’imposta di registro, che passa dal 9% del valore catastale dell’immobile  al 2%, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale sono fissate a 50€.

Se invece compri casa da un’impresa, ottieni una riduzione sull’IVA, che passa dal 10% al 4%, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale sono entrambe pari a 200€.

Inoltre, come tutti sappiamo, l’IMU sulla prima casa, non va versata, il che rappresenta un vantaggio notevole.

A questo punto, occorre fare una distinzione tra due concetti spesso presentati come sinonimi, ovvero abitazione principale e prima casa. 

Con “abitazione principale” si intende l’immobile nel quale si ha residenza, e anche dimora abituale.

Affinché un immobile possa essere considerato prima casa, invece, deve rispondere a precisi requisiti:

• l’acquirente non deve essere proprietario di un altro immobile nello stesso Comune;
• non deve essere titolare di diritti d’uso o di usufrutto su un altro immobile nello stesso Comune;
• non deve essere proprietario di una casa o di una parte di essa già oggetto di agevolazioni prima casa;
• l’immobile si deve trovare nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• l’immobile acquistato non deve rientrare nelle categorie catastali corrispondenti agli immobili di lusso, ovvero A1, A8 o A9.

Alla luce di questi requisiti, vediamo ora se è possibile comprare una seconda casa come prima casa.

È possibile comprare una seconda casa come prima casa?

Secondo quanto visto finora, sembra che la risposta sia negativa: non è possibile acquistare un secondo immobile con agevolazioni prima casa nello stesso Comune di residenza, e al contempo non è possibile ottenere le agevolazioni prima casa su un immobile situato in un Comune differente da quello nel quale si ha la residenza.

O meglio, tecnicamente ciò è possibile, ma facendo questa operazione perderesti le agevolazioni già ottenute sulla prima casa.

Tuttavia, questa risposta merita un approfondimento, perché ci sono casi nei quali è possibile comprare una seconda casa e farla diventare prima casa: vediamo quali.

Come avere il Bonus prima casa sulla seconda

Per evitare speculazioni immobiliari, le agevolazioni prima casa sono sottoposte a un vincolo: non puoi rivendere l’immobile acquistato con gli sgravi fiscali, per un periodo di 5 anni dalla data d’acquisto (a meno che non si verifichi una condizione particolare, che ti spiegheremo tra poco.

Dopo 5 anni, questa operazione diventa possibile: potrai vendere la casa e decidere se acquistarne un’altra. In entrambi i casi, per te non ci sarebbero conseguenze e, in caso di nuovo acquisto, la casa comprata potrebbe nuovamente usufruire del bonus.

Ma cosa succede se, invece, tu dovessi avere reale bisogno di vendere la prima casa dopo 2, 3 anni dall’acquisto?

Per mantenere le agevolazioni sulla prima casa, dovresti acquistarne un’altra e vendere la tua prima casa entro 1 anno dall’acquisto. In caso contrario, dovresti risarcire tutte le tasse non versate grazie alle agevolazioni, e fare fronte anche a importanti sanzioni.

Quando la seconda casa diventa abitazione principale?

Abbiamo già visto diverse casistiche che rendono possibile acquistare una seconda casa con i benefici prima casa.

Ne esistono però altre. La legge prevede che la seconda casa possa essere oggetto di agevolazioni in questi casi:

·  se la prima casa risulta occupata da terzi, o è soggetta a un contratto di locazione (sentenza della Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19989/2018)

·  se la casa è inagibile (interpello n. 956/2920/2021 del 14 settembre 2022)

·  se l’abitazione è stata comprata in data antecedente al 1993 da un’impresa edile (​​interpello n. 377/2019del 10.09.2019)

Vediamo infine un altro caso, ovvero quando la decisione di possedere un altro immobile non dipende direttamente da te: cosa accade in caso di donazione?

Casi particolari: la separazione o il divorzio

Affrontare una separazione o un divorzio non è facile. Ai tanti pensieri e alle tante emozioni, si aggiungono le preoccupazioni economiche. Nel caso in cui il giudice assegni la casa coniugale soltanto a uno dei due coniugi, l’altro dovrà necessariamente trovare una nuova sistemazione.

Se ti dovessi trovare in questa situazione, sappi che puoi scegliere di acquistare una casa con le agevolazioni prima casa, anche se sei già proprietario o comproprietario della casa coniugale.

Ciò accade perché, di fatto, quella che era la prima casa non può più essere abitata. In questo caso, per ottenere i benefici valgono tutti i requisiti già indicati.

Ci sono altre casistiche che desideri approfondire? Scrivici, saremo felici di aiutarti a fare chiarezza.

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