Ci siamo, l’agente immobiliare ti ha finalmente mostrato qualcosa di interessante, quella che potremmo definire la casa dei tuoi sogni. Risponde a tutte le tue esigenze ma…è in cattive condizioni. 

Cosa fare in questi casi se non si ha la possibilità economica di affrontare tutte le spese per comprare casa e ristrutturarla? È molto semplice, puoi fare un mutuo acquisto e ristrutturazione che ti consente di avere un finanziamento unico per comprare casa e ristrutturarla allo stesso tempo.

Ma come funziona? È proprio di questo che parleremo in questo articolo, continua a leggere!

Mutuo acquisto e ristrutturazione, come funziona?

Si tratta di un mutuo che viene ripartito in due quote, una che finanzia l’acquisto dell’immobile e l’altra destinata agli interventi di ristrutturazione necessari per rimetterlo a nuovo.

Parliamo quindi di un comune finanziamento, ma rivolto a chi ha bisogno di acquistare e ristrutturare un immobile. 

Non sono rari, infatti, i casi in cui l’immobile che ci interessa abbia un prezzo più abbordabile, ma che, proprio per questo, necessiti di interventi di ristrutturazione che possono essere più o meno importanti.

A differenza dei mutui classici, questo prodotto finanziario copre fino all’80% del costo dell’immobile e della ristrutturazione. Non prevede quindi le agevolazioni che è possibile ottenere con il mutuo 100% prima casa di cui abbiamo parlato in un altro articolo e con il quale è possibile finanziare fino al 100% del valore dell’immobile.  

Erogazione del mutuo per acquisto e ristrutturazione

Il mutuo acquisto e ristrutturazione in unica soluzione permette di finanziare, in una prima tranche, l’acquisto dell’immobile, nella seconda, i costi della ristrutturazione in base al cosiddetto SAL, lo stato di avanzamento dei lavori.

Infatti, attraverso una supervisione di un suo perito, la banca è in grado di valutare lo stato di avanzamento dei lavori e finanzia man mano questi ultimi permettendoci di saldare i conti con le ditte.

In pratica, il mutuatario riceve subito solo la somma relativa all’acquisto. La parte destinata agli interventi di ristrutturazione viene erogata un po’ alla volta.

Per quanto riguarda le condizioni economiche, sono bene o male le stesse del classico mutuo per la prima casa e del mutuo per ristrutturazione: tassi applicati e spread non variano molto. 

Quella che cambia è la durata, che solitamente è di 20 anni, e il loan-to-value, il rapporto tra il finanziamento e il valore dell’immobile. 

Facciamo un rapido esempio. Se l’immobile che intendi acquistare ha un valore di 200.000 € e possiedi già 100.000 €, allora chiederai un mutuo per coprire la parte restante del valore dell’immobile, ovvero altri 100.000 €.

Il rapporto tra il finanziamento concesso e il valore del bene 100.000/200.000 è il loan-to-value, che in questo caso è 0,5, ovvero il 50%. Più è alto il loan-to-value, più aumenta il rischio per la banca. 

Oggi, in linea generale, gli istituti finanziari possono erogare prestiti fino ad un loan-to-value massimo dell’80%.

Chiaramente questo articolo vuole essere solo una panoramica su quelle che sono le caratteristiche del mutuo acquisto e ristrutturazione, le condizioni economiche, la durata, i tassi di interesse, la percentuale della copertura possono variare in base alla banca a cui ci si rivolge.

Che Banca! ad esempio, prevede fino ad un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Per cui, per un immobile dal valore di 100.000 € il finanziamento può arrivare fino a 80.000 €, con una base minima di 50.000 €.

Mutuo acquisto e ristrutturazione prima casa

Ma esiste anche il mutuo acquisto e ristrutturazione per la prima casa? La risposta è sì, anche se non sempre è possibile ottenerlo.

Il mutuo per la prima casa, come abbiamo detto, dà diritto ai mutuatari di avere accesso ad agevolazioni maggiori, ad esempio una copertura finanziaria del 100% o tassi agevolati. Tuttavia, in questi casi influiscono diversi fattori, uno fra tutti l’entità dei lavori di ristrutturazione. Inoltre, generalmente l’importo finanziabile per la ristrutturazione non può superare i 50.000 €.

Mutuo acquisto e ristrutturazione: quali documenti servono?

Per ottenere il mutuo acquisto e ristrutturazione insieme, sono necessari una serie di documenti afferenti sia alla richiesta del mutuo, sia agli interventi che devono essere effettuati.

In particolare, per la richiesta del mutuo, i lavoratori dipendenti devono presentare:

1. la copia del contratto di lavoro;
2. la certificazione unica;
3. le ultime buste paga;
4. la dichiarazione dei redditi degli ultimi due anni;
5. l’ultimo estratto conto e la giacenza media annua sul conto corrente.

Per i lavoratori autonomi:

1. il modello unico;
2. un estratto della Camera di Commercio;
3. l’attestazione di iscrizione ad eventuali albi di professionisti.

In entrambi i casi va consegnato ovviamente anche il compromesso di vendita.

Invece, per quanto riguarda i lavori da effettuare è necessario presentare:

1. un progetto realizzato da un tecnico abilitato che mostri quali sono le modifiche da effettuare;
2. un preventivo dei costi dei lavori (in alcuni casi le banche richiedono un computo metrico);
3. la visura catastale rilasciata dall’Agenzia delle Entrate;
4. l’agibilità dell’immobile;
5. una valutazione dell’immobile allo stato presente e una valutazione forfettaria di quest’ultimo a lavori ultimati, effettuata da un perito.

Un piccolo consiglio: per la richiesta di mutuo acquisto e ristrutturazione il preventivo diventa di vitale importanza. La cifra da richiedere all’istituto di credito, dovrà tenere conto del costo dell’immobile e dei lavori da effettuare. Questo significa che è consigliabile affidarsi ad un tecnico esperto che possa stilare un computo metrico, ovvero un documento in grado di fornire in maniera più precisa e puntuale la stima dei costi degli interventi da effettuare. 

Mutuo acquisto e ristrutturazione in un’unica soluzione: chi lo eroga?

Tra le principali banche che hanno scelto di erogare questo tipo di prestito abbiamo selezionato: 

1. IBL Banca offre una soluzione che copre fino all’80% del costo dell’immobile e fino a 50.000 € per la ristrutturazione. Il tasso può essere fisso, variabile o variabile con rata protetta.
2. Che Banca! Anche in questo caso la copertura prevista è dell’80%. Come abbiamo visto nelle immagini sopra, il sito consente di effettuare una simulazione della rata del mutuo.
3. BCC Milano, offre un prodotto finanziario interessate. Oltre al classico 80%, infatti, l’importo finanziabile sale al 100% se affiancato da garanzia Consap.

Queste sono solo alcune soluzioni che puoi valutare per l’acquisto e la ristrutturazione della tua casa. Per avere maggiori informazioni ovviamente è necessario rivolgersi agli istituti di credito di tuo interesse. 

Mutuo più ristrutturazione: vantaggi e svantaggi

Il vantaggio più grande di questa tipologia di mutuo è sicuramente quello di avere maggiori probabilità di finanziare l’intero progetto. 

Altro vantaggio, non da poco se si considerano i tempi di esecuzione dei lavori, è quello di semplificare di molto l’iter burocratico. Dovendo fare un solo mutuo, infatti, i tempi si restringono rispetto a quelli necessari per ottenerne due (uno per l’acquisto e l’altro per la ristrutturazione). Ma non solo, anche i costi delle spese accessorie (spese di apertura, perizie, tasse, ecc) si riducono, perché vanno affrontare una sola volta.

Infine, ultimo ma non ultimo, è il vantaggio relativo alla rata. Questo tipo di mutuo offre la possibilità di effettuare il rimborso della quota capitale soltanto a lavori ultimati e di pagare subito esclusivamente gli interessi.

Facciamo un esempio: per un mutuo di 100.000 €, con interesse del 3% e lavori che durano un anno, pagheresti solo 3.000 € il primo anno e cominceresti a rimborsare le quote capitale solo dal completamento della ristrutturazione.

Questa è una forma di agevolazione prevista dalle banche per permettere, a chi richiede un mutuo, di continuare a vivere nella vecchia casa, dove probabilmente è in affitto, fino ad ultimazione dei lavori, senza gravare ulteriormente con il pagamento della rata del mutuo.

Il primo svantaggio di cui voglio parlarti è quello di non poter usufruire dei tassi agevolati previsti per il mutuo per l’acquisto della prima casa. Inoltre c’è da ricordare che il 20% del costo dell’immobile e di quello dei lavori sono a tuo carico. 

Altro svantaggio di questo prodotto finanziario riguarda la metodologia di erogazione. La copertura finanziaria degli interventi avviene soltanto a lavori ultimati, o in base agli accordi con la banca, man mano che questi vengono completati. Sarà il perito, infatti, che, a seguito del completamento dei lavori, autorizzerà il finanziamento. Questo significa che il mutuatario dovrà anticipare una quota dell’importo degli interventi a meno che non riesca a trovare un’impresa che lavori, almeno inizialmente, in perdita, con la garanzia del pagamento della banca. 

Molto spesso però le aziende preferiscono dare precedenza ai clienti che hanno già una disponibilità economica per l’avvio dei lavori. Questi, infatti, possono avere dei costi iniziali anche molto alti per l’acquisto di materiali, la progettazione ecc. 

Conclusioni

In sintesi, abbiamo visto come funziona il mutuo acquisto e ristrutturazione, come viene erogato e quali sono i criteri per ottenerlo. Abbiamo inoltre fatto una valutazione sugli aspetti positivi e quelli negativi di questo prodotto finanziario, concludendo che come sempre, la risposta giusta è dipende.

Tutto dipende dalle proprie esigenze. Se ad esempio l’immobile da ristrutturare è inabitabile allora un mutuo con ristrutturazione è certamente la via migliore. 

Il mutuo acquisto e ristrutturazione è un prodotto che consente di realizzare un progetto più grande di quello dell’acquisto della casa, ma offre una copertura finanziaria inferiore di cui bisogna tener conto prima di intraprendere questa strada. 

Speriamo con questo articolo di averti fornito sufficienti informazioni per fare le tue valutazioni. Non dimenticare però che l’aspetto più importante, quando si tratta di progetti di questa portata, è quello di rivolgersi sempre a professionisti di settore che sapranno guidarti in ogni fase del processo.

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E tu? Hai già richiesto il tuo mutuo per acquisto e ristrutturazione? Com’è andata? Se ti va, raccontacelo, scrivici un’email.