Proposta di acquisto di un immobile: cosa sapere

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Scritto da Elisa Fadon

Hai trovato la casa dei tuoi sogni e non aspetti altro che comprarla? Oppure sei ancora in una fase di ricerca, ma desideri capire fin da subito come funziona l’iter burocratico e in particolare la proposta di acquisto di un immobile?

Allora questo è l’articolo che fa per te!

Sappiamo bene che, in queste situazioni, l’incontenibile entusiasmo della nuova “avventura” deve fare i conti con il timore di sbagliare qualcosa e di doverne pagare le conseguenze. Ma non preoccuparti, siamo qui per supportarti in ogni dubbio o domanda che tu abbia, in modo da renderti più consapevole e ad avere una migliore organizzazione.

In questo articolo troverai tutto quello che c’è da sapere sulla proposta d’acquisto di un immobile:

  • i vincoli; 
  • gli obblighi;
  • la caparra;
  • l’offerta immobiliare;
  • i rischi nel caso in cui qualcosa vada storto.

Inoltre ti daremo anche la possibilità di scaricare un fac simile di proposta di acquisto immobile. Ma prima di tutto vediamo di cosa si tratta.

Cos’è la proposta di acquisto di un immobile?

La proposta irrevocabile di acquisto immobiliare è la tua manifestazione di interesse verso un immobile, che si concretizza con un documento scritto e firmato e con il versamento di una caparra.

Tale documento solitamente è fornito dall’agenzia immobiliare, a meno che l’acquisto dell’immobile non avvenga tra privati, senza alcuna attività di intermediazione.

Attenzione: prima di avanzare tale proposta d’acquisto devi avere le idee ben chiare e la certezza di voler comprare al 100%. Da quel momento, infatti, sei vincolato nei confronti del venditore e, se lui decide di accettare la tua offerta, non puoi più  tirarti indietro (approfondiremo questo argomento tra poco).

Se il venditore  dovesse accettare la tua proposta d’acquisto, si passerebbe allo step successivo che può concretizzarsi in breve tempo o che può richiedere delle tempistiche più lunghe. 

Nel primo caso, la proposta d’acquisto controfirmata dal venditore si trasforma automaticamente in un contratto preliminare. Nel secondo caso, tu e il venditore potete stipulare un compromesso di vendita vero e proprio, nel quale fissare anche la data del rogito.

Come si fa una proposta d’acquisto immobiliare?

Nella proposta di acquisto di un immobile tramite agenzia è l’agente immobiliare a supportarti nell’intera trattativa, avendo già raccolto tutte le informazioni dell’immobile e, in generale, della vendita. In particolare, quando decidi di avanzare la tua proposta, l’agenzia ti fornisce un modulo precompilato contenente tutti i riferimenti necessari a procedere con la trattativa.

Nel caso di proposta di acquisto immobile tra privati, invece, sicuramente puoi risparmiare le commissioni, ma è anche vero che devi saper destreggiarti tra documenti e informazioni delicate, giuridiche, fiscali e tecniche. In fase di offerta, inoltre, devi fare attenzione ad elaborare un documento che contenga specifiche informazioni.

Vediamo entrambi i casi.

Proposta di acquisto immobile tramite agenzia immobiliare

In questo caso è l’agenzia immobiliare, con il suo agente, che svolge gran parte del lavoro. A te non resta che portare:

  • un documento d’identità;
  • il codice fiscale;
  • l’assegno in cui è riportata la cifra offerta a titolo di caparra.

Ricorda: l’agenzia immobiliare dovrebbe accettare qualsiasi proposta d’acquisto!

Proposta d’acquisto immobile tra privati

Se decidi di procedere in autonomia, le informazioni che la tua proposta d’acquisto deve assolutamente contenere sono:

  • i dati del proprietario e del potenziale compratore;
  • i dati dell’immobile, con gli estremi catastali (foglio, particella, subalterni);
  • la descrizione accurata di tutti i vani;
  • la dichiarazione di conformità alle norme edilizie e urbanistiche;
  • la conferma del certificato di agibilità e l’ammontare annuale delle spese condominiali;
  • l’importo della caparra confirmatoria;
  • il prezzo offerto per l’acquisto della casa;
  • le condizioni di pagamento (se l’acquisto è vincolato all’accettazione del mutuo, devi specificarlo!);
  • il termine di irrevocabilità della proposta;
  • la data e la firma.

Anche nel caso in cui tu proceda con l’agenzia, il tuo modulo conterrà questi dati. In aggiunta, all’interno della tua proposta dovrai indicare anche i dati dell’agenzia e il compenso per le commissioni che le riconosci, oltre alla firma dell’agente.

Ricorda: Nel caso in cui intendi acquistare con un mutuo è molto importante specificare nella proposta che “l’acquisto è vincolato all’ottenimento del mutuo”. Senza questa clausola potresti perdere i soldi della caparra nel caso in cui la banca decidesse di non erogarti il finanziamento a seguito della perizia (cosa non infrequente).

Fac simile proposta di acquisto immobile

Abbiamo pensato che potrebbe esserti utile un modello di proposta di acquisto immobile, sia che tu voglia procedere in autonomia presentando la tua offerta, sia che tu voglia farlo attraverso un’agenzia ma preferisci avere le idee chiare su quello che andrai a sottoscrivere.

Clicca qui per scaricare il nostro fac-simile di proposta di acquisto immobile.

Il modulo di proposta di acquisto di un immobile che abbiamo allegato in questo articolo è quello previsto dalla FIAIP, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, pertanto si tratta di una fonte autorevole e di un modulo completo. Tuttavia, a pagina 9, notiamo che viene previsto il pagamento del compenso dell’agenzia al momento della proposta d’acquisto. Per quanto possa essere autorevole questa fonte, il nostro consiglio è quello di precisare nella proposta stessa che effettuerai il pagamento all’agenzia al momento del rogito.

Registrazione proposta di acquisto: a chi spetta?

In quanto acquirente, sei responsabile dell’avanzamento dell’offerta al venditore. In caso di accettazione e controfirma, è consigliata la sua registrazione all’Agenzia delle Entrate. Se, invece, decidete di procedere con il contratto preliminare, è obbligatorio farlo entro 20 giorni dall’accettazione. 

Se la trattativa è gestita dall’agenzia immobiliare, saranno loro a procedere alla registrazione della proposta di acquisto dell’immobile; in caso contrario, sono le parti private le responsabili di tale operazione.

Quanto costa fare la proposta d’acquisto?

Sappi che, se decidi di avanzare una proposta per comprare casa, è buona consuetudine “allegare” un assegno bancario non trasferibile. Questo assegno vale come caparra, deve essere intestato al venditore (mai all’agenzia!) e lasciato in deposito fiduciario all’agente immobiliare. 

Solitamente l’importo dell’assegno è pari al 10% del prezzo di compravendita, ma può variare, o addirittura non essere previsto. Tuttavia, ricordati che vale come garanzia della tua intenzione d’acquisto, per cui alzandone l’importo, le possibilità di accettazione aumenteranno; al contrario, abbassandolo o eliminandolo, queste si ridurranno.

È possibile, quindi, fare una proposta d’acquisto senza caparra? Legalmente sì, anche se rischia di risultare poco efficace.

Attenzione: se il venditore accetta la tua proposta ma poi cambia idea, dovrà restituirti il doppio dell’importo che avevi versato. Invece, se sarai tu a ritirarti senza valido motivo, anche prima dell’accettazione, perderai l’intera somma! Quale può essere un valido motivo per cui puoi ritirare l’offerta, anche se già accettata? La negazione del mutuo, ma solo nel caso in cui sia stata inserita un’apposita clausola nella proposta di acquisto.

Proposta di acquisto immobile: cosa succede dopo?

Una volta fatta l’offerta, il proprietario può decidere se accettare o meno la cifra che gli hai proposto. Indicativamente, ha tempo una o due settimane (in base a quanto specificato all’interno della proposta stessa).

Cosa succede se il venditore rifiuta la proposta?

Se la tua proposta d’acquisto viene rifiutata, l’agenzia o, in caso di accordo tra privati, il venditore, ti restituisce l’intera caparra versata e tu hai due opzioni:

  1. alzare il prezzo offerto;
  2. cercare un altro immobile.

Cosa succede se il venditore accetta la proposta?

Se la proposta viene accettata, invece, il venditore può controfirmare la proposta rendendola a tutti gli effetti un preliminare oppure firmarne uno davanti al notaio. Si aprono due possibili macro-scenari:

  1. l’immobile è libero e tu, acquirente, hai la disponibilità economica: potete procedere direttamente al rogito e il tempo necessario alla conclusione della compravendita è circa un mese;
  2. l’immobile non è libero oppure, in caso di proposta di acquisto di un immobile con mutuo, sei in attesa della concessione del mutuo: tendenzialmente hai bisogno di 30-60 giorni per la sua erogazione. Puoi fissare il rogito per una data successiva, in accordo con il venditore e, nel frattempo, firmare un preliminare.

In entrambi i casi, nel frattempo, il venditore può riscuotere la caparra confirmatoria.

Quanto costa registrare la proposta d’acquisto di un immobile?

Come abbiamo visto, entro 30 giorni dall’accettazione della proposta d’acquisto è necessario registrarla all’Agenzia delle Entrate. 

I costi di registrazione includono:

  • una quota fissa di 200 euro (da versare tramite modello F24);
  • marche da bollo da 16 euro l’una: una per ogni copia, una ogni 4 facciate e ogni 100 righe, una per ogni allegato come ad esempio una planimetria;
  • lo 0,5% degli importi versati a titolo di caparra, come imposta di registro, se l’acconto è stato versato con compromesso;
  • il 3% di eventuali importi versati a titolo di acconto, come imposta di registro, se non c’è stato compromesso.

Nel concreto, la prassi più comune è di procedere con il versamento della caparra al posto dell’acconto, in modo da pagare, in questa fase, solo lo 0,5%.

Sarai tu, in quanto acquirente, a dover sostenere tali costi.

Quanto è vincolante una proposta di acquisto?

Come detto, la proposta d’acquisto, finché non è accettata, è vincolante solo per l’offerente. Nel frattempo il venditore è totalmente libero di valutare altre proposte, finché non l’accetta.

Dopo la firma da parte di entrambi, l’acquirente può svincolarsi dalla proposta d’acquisto solo se si verifica qualche grave inadempienza da parte del proprietario: non ha dichiarato un’ipoteca? Non ha avvisato dell’esistenza di un danno strutturale grave? Ha detto che la casa è agibile quando non lo è?

In questi casi, puoi scegliere se posticipare la data del rogito oppure chiedere il risarcimento del danno.

Se, al contrario, dopo l’accettazione della proposta, sei tu, acquirente, in difficoltà, per esempio per indisponibilità economica, anziché ritirarti puoi chiedere al venditore di posticipare la data del rogito. Se però non trovi alcun accordo, perdi la caparra versata e puoi trovarti in obbligo di pagare il maggior danno, se previsto.

Per quanto riguarda l’agenzia immobiliare, invece, dal momento dell’accettazione della proposta d’acquisto per l’immobile, questa ha maturato il diritto alla provvigione, che permane anche se la vendita non si conclude.

Conclusioni

È chiaro, avanzare una proposta d’acquisto di un immobile può nascondere diverse insidie. Per questo, è necessario che tu conosca profondamente tutte le sfaccettature per evitare di trovarti in difficoltà. 

In generale è sempre meglio rivolgersi ad agenzie immobiliari o a consulenti esperti. 

Comprare una casa o un appartamento è un passo importante: fallo con piena consapevolezza. 

Quindi, se hai ancora qualche domanda, scrivici o commenta qui sotto. Saremo felici di risolvere qualsiasi tuo dubbio e se l’articolo ti è stato utile condividilo pure.

Domande frequenti

Che differenza c’è tra proposta d’acquisto e contratto preliminare o compromesso?

Mentre la proposta d’acquisto è firmata solo dall’offerente (potenziale acquirente) ed è vincolante solo per lui, il preliminare è firmato da entrambe le parti e reciprocamente vincolante fino alla stipula del rogito. 

Finché non accetta la proposta il venditore può scegliere a chi vendere l’immobile, con il preliminare – o compromesso – non può venderlo ad altri se non alla controparte.

Che differenza c’è tra proposta d’acquisto e lettera d’intenti?

Mentre la proposta d’acquisto è vincolante per il potenziale acquirente, la lettera d’intenti è solo una sua manifestazione d’interesse, che però non impone alcun obbligo né vincolo. Questi subentrano solo in fase di firma del preliminare di fronte al notaio. 

Che differenza c’è tra proposta d’acquisto formale e informale?

La proposta d’acquisto che approfondiamo in quest’articolo, regolarmente avanzata, ha carattere ufficiale. Al contrario, quella espressa tramite mail o lettera d’intenti non vincola alcuna parte, ma non ha nemmeno valenza giuridica.

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