Comprare casa all’asta significa generalmente concludere un vero affare. Ma bisogna fare attenzione, anche gli affari più sicuri possono nascondere delle insidie. Ecco perché è bene informarsi prima su come comprare casa all’asta, quali sono le modalità, i rischi e le procedure da adottare. Vediamo tutto qui di seguito in questo articolo.

Comprare casa all’asta: prima qualche consiglio

Se stai cercando casa, sicuramente stai valutando tutte le opzioni a tua disposizione. L’asta giudiziaria potrebbe rappresentare una buona soluzione. Per capire se questo tipo di investimento è ciò che fa per te, devi assolutamente comprendere come funziona l’intero processo e come comprare casa all’asta, passo dopo passo.

Prima di acquistare la tua casa all’asta, infatti, devi sapere alcune cose. Innanzitutto, considera che a volte gli immobili all’asta non si presentano nelle loro migliori condizioni e quindi, probabilmente, dovrai metterci mano con dei lavori di ristrutturazione. Inoltre, potrebbero insorgere altri problemi, collegati alle responsabilità del nuovo acquirente.

Nonostante questo, l’asta può rappresentare un’opportunità molto interessante, perché consente di comprare un immobile con uno sconto sul valore di mercato che può raggiungere anche il 20-25%. 

Non solo: se l’immobile non viene assegnato durante la prima asta, il prezzo base può essere rivisto al ribasso, fino ad arrivare al 50%. A questo punto, è facile immaginare come sia veramente possibile concludere ottimi affari. 

Tuttavia non è sempre oro ciò che luccica. Capita, infatti, che la stessa casa per la quale dimostri interesse porti con sé delle difficoltà. Può trattarsi, ad esempio, di una casa occupata, così come di una casa apparentemente “svenduta”, ma che in realtà cela profonde morosità. 

Avvalersi di un consulente è necessario, proprio per riuscire a schivare le “false occasioni” e cogliere le migliori opportunità, senza incappare in spiacevoli situazioni impreviste. Nel frattempo, puoi utilizzare le informazioni presenti in questa guida per cominciare a prepararti.

Dove comprare casa all’asta

“Compra all’asta”, qualcuno suggerisce, ma dove? Innanzitutto, devi sapere che tutte le vendite immobiliari all’asta devono essere pubbliche. Ciò significa che devono essere presentate e rese disponibili nei confronti dei potenziali interessati, attraverso:

• il portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia; 
• altri portali immobiliari tradizionali;
• i principali quotidiani nazionali o locali, nelle pagine dedicate;
• i siti dei singoli Tribunali;
• i siti specializzati in aste giudiziarie, come AsteGiudiziarie.it e AstaGiudiziaria.it.

I termini e le condizioni dell’asta, nonché il modo in cui gli annunci delle case all’asta giudiziaria vengono pubblicizzate, dipendono dalla decisione del giudice dell’esecuzione. Nell’ordinanza di vendita sono contenute anche tutte le informazioni sul tipo di asta e sulle modalità di partecipazione.

Come comprare una casa all’asta: la prima fase

Hai trovato un annuncio interessante e pensi che la casa oggetto d’asta possa essere proprio quello che stavi cercando. Cosa devi guardare prima di partecipare a un’asta immobiliare?

Innanzitutto devi organizzare una visita all’immobile, previo appuntamento con il custode giudiziario. Ovvero, il professionista nominato dal giudice per gestire e amministrare l’immobile durante il processo e fino all’atto di vendita, generalmente un commercialista o un avvocato.

Ricorda: Il custode giudiziario dovrà concederti la visita entro 15 giorni dalla richiesta.

In secondo luogo, devi visionare tutti i documenti che il sito del Tribunale mette a disposizione. Primo tra tutti: la perizia.

La perizia, depositata agli atti del procedimento esecutivo, riporta lo stato dell’immobile, una descrizione del fabbricato, lo stato catastale e urbanistico, il valore commerciale, la planimetria, l’eventuale presenza di abusi edilizi, la classe energetica e altri dettagli, se necessari.

Ora, hai ben compreso tutti i costi obbligatori e accessori collegati alla vendita? Hai la certezza che l’immobile non sia occupato abusivamente?

Se la casa ti piace e vuoi proseguire con l’offerta, è il momento di valutare la tua disponibilità economica. Qualora non disponessi della liquidità necessaria, devi attivarti immediatamente richiedendo un mutuo alla tua banca, ad esempio un mutuo al 100% oppure potresti optare per un mutuo acquisto e ristrutturazione.

Ricordati che si tratta di comprare casa all’asta, per cui devi aver ben presente il tetto massimo oltre il quale non andare con la tua offerta economica.

Comprare casa all’asta: i rischi

Come ti abbiamo anticipato, se scegli di comprare all’asta puoi incorrere in due principali inconvenienti: lo stato dell’immobile che lascia a desiderare e il debitore che, nonostante tutto, è ancora lì presente.

Se il primo problema è risolvibile solamente con adeguati interventi di ristrutturazione e adeguamento degli spazi e degli impianti, è necessario fare un breve approfondimento per il caso in cui si scelga di comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato.

Innanzitutto, sappi che è tuo diritto (se acquisti la casa) sfrattare il vecchio proprietario; tuttavia, quest’operazione potrebbe richiedere un po’ di tempo. Lui può restare nell’appartamento fino al decreto di trasferimento, dopodichè deve liberare la casa oggetto d’asta. Il custode giudiziario può obbligarlo ad andarsene dopo 60 giorni ed entro 120 giorni dall’istanza del nuovo proprietario.

Non solo. Oltre a queste due situazioni problematiche, possono verificarsi anche difformità urbanistiche e catastali, o necessità di interventi urgenti, le cui spese sono a carico del nuovo acquirente. 

Considera anche che l’immobile proviene da una situazione di morosità e di insolvenza. Pertanto, potrebbero prendere parte alle varie fasi d’asta, così come presentarsi attorno all’immobile stesso, dei conoscenti del vecchio proprietario o dei creditori, con conseguenti situazioni poco gradevoli.

Altri rischi legati all’acquisto di una casa all’asta riguardano:

• la presenza di diritti di terzi o di ipoteche;
• la presenza di altri inquilini in possesso di contratti opponibili;
• la mancata copertura finanziaria necessaria per procedere con l’acquisto.

Riguardo l’ultimo punto, devi prestare molta attenzione ai tempi necessari per ottenere dalla tua banca il mutuo per la somma pattuita. Se ti aggiudichi la casa all’asta ma non saldi quanto dovuto entro la scadenza, non perdi solo l’aggiudicazione, ma anche l’assegno versato a titolo di cauzione.

Comprare casa senza soldi non è impossibile, basta solo trovare la soluzione più adatta alle proprie necessità come mutui, Fondi di Garanzia, prestiti vitalizi ipotecari ecc. Quindi valuta bene le tue possibilità prima di compiere qualsiasi passo.

Comprare casa all’asta: come funziona?

Finalmente, dopo aver valutato tutti gli elementi a disposizione, hai deciso di fare la tua offerta. Ma come partecipare all’asta immobiliare? Solitamente è il decreto di vendita del giudice a contenere tutte le modalità di partecipazione all’asta.

Se si tratta di asta tradizionale, devi presentare la tua offerta, in busta chiusa e non riconoscibile, alla cancelleria del tribunale, nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso di vendita. Questa busta deve contenere:

• il modulo del Tribunale;
• l’assegno circolare con la cauzione che solitamente corrisponde al 10% della base d’asta;
• la fotocopia del tuo documento d’identità e il codice fiscale;
• altri documenti, se esplicitamente richiesti.

L’offerta può corrispondere a un importo minimo pari al 75% della base d’asta. Cosa significa? Poniamo che la casa abbia una base d’asta di 100.000 euro. Nessuna offerta avanzata può essere inferiore a 75.000 euro.

Casa all’asta: come funziona l’apertura delle buste?

Nel momento in cui il giudice apre le buste con le offerte avanzate, l’offerta più alta non vince automaticamente, ma rappresenta la base da cui partire al rialzo per eventuali rilanci da parte dei partecipanti. 

Che differenza c’è tra asta con incanto e asta senza incanto?

L’asta con incanto fa riferimento a una gara pubblica, in cui nessun partecipante offre di più rispetto all’ultima somma proposta e la vendita si conclude in questo modo.

L’asta senza incanto avviene invece, come visto sopra, con la presentazione della busta chiusa e il rispetto di specifici requisiti per poter vincere la gara. In particolare, l’offerta non sarà ritenuta valida qualora risultasse inferiore al prezzo base di oltre un quarto.

Le modalità d’asta

L’asta giudiziaria può svolgersi non solo in tribunale, ma anche per via telematica.

Se decidi di voler comprare casa all’asta online, devi innanzitutto registrarti al portale. Nel momento in cui avanzi la tua offerta, puoi versare la tua cauzione con bonifico e inviare i tuoi documenti a distanza.

Oltre a questa distinzione, dobbiamo ricordare che l’asta immobiliare può avvenire secondo 3 modalità:

• Asta sincrona. Le offerte di partecipazione possono essere presentate solo tramite PEC e durante la gara i rilanci possono essere formulati solo in via telematica, nella medesima unità di tempo e con simultanea connessione del giudice, o del professionista delegato, e di tutti gli offerenti. Solitamente il tempo che viene concesso tra un’offerta e l’altra è di tre minuti e, una volta che un’offerta non sia superata da un’altra, decorsi tre minuti, l’immobile viene aggiudicato;
• Asta asincrona mista (la più diffusa). Le offerte di partecipazione possono essere presentate via PEC oppure in busta chiusa mediante deposito in cancelleria o presso il professionista delegato o, ove la gara viene svolta contemporaneamente online e presso il luogo della vendita. Tutte le offerte e i rilanci, anche di chi è presente davanti al giudice o al professionista delegato, vengono caricate sulla piattaforma online. L’aggiudicazione avviene quando un’offerta non viene superata da un’altra, nel tempo fissato da giudice;
• Asta asincrona. Le offerte di partecipazione vengono presentate con la modalità dell’asta sincrona e ove, in caso di gara, i rilanci vengono formulati esclusivamente in via telematica, in un lasso temporale predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice o del professionista delegato. Di fatto, si aggiudica il lotto il soggetto che ha presentato l’offerta più elevata rispetto al termine di scadenza della gara.

Case all’asta: le spese

A questo punto, abbiamo visto come comprare casa all’asta giudiziaria, ma non sappiamo quali sono le spese e le tasse previste.

L’acquisto di una casa all’asta comporta il sostenimento di alcune spese fisse, che cambiano in base al fatto che la casa sia adibita a prima o seconda casa, e in base all’acquirente, che può essere cittadino privato oppure una società. Queste riguardano:

• L’assegno di cauzione
• L’imposta di registro
• Le imposte ipotecaria e catastale, se l’acquirente è un privato
• Le spese condominiali arretrate
• Il compenso per il delegato alla vendita 
• Il notaio, in caso di mutuo
• Il bollo virtuale, se l’asta avviene in via telematica
• La provvigione e il rimborso spese, se c’è stato l’intervento di un’agenzia o di uno studio legale specializzato

Come vincere un’asta immobiliare?

Partiamo da un presupposto ovvio: nessuno vuole perdere tempo. Per questo, se decidi di avanzare la tua offerta per comprare una casa all’asta, sei determinato a concludere l’affare e, quindi, a vincere l’asta.

Abbiamo raccolto una breve ma efficace lista di consigli da mettere in pratica per vincere l’asta e acquistare così la casa dei tuoi sogni:

• fissa la cifra massima che sei disposto a spendere: come detto all’inizio, è importante che ti fissi dei limiti, per non lasciarti travolgere dall’entusiasmo del momento;
• sii paziente: fai l’offerta solo per l’immobile che veramente merita e, per farlo, aspetta le fasi finali dell’asta, soprattutto se si tratta di un’asta asincrona. Rilanciare l’offerta nella fase iniziale servirebbe solo a fomentare la guerra dei prezzi, con conseguente loro aumento;
• non proporre cifre tonde, ma numeri elaborati (ove possibile): la statistica dimostra che chi partecipa a un’asta tendenzialmente avanza proposte a cifra tonda. Invece, se offri cifre come 359 euro, gli altri partecipanti avranno maggiori difficoltà a elaborare una controfferta adeguata, soprattutto nel momento decisivo di un’asta;

Come si compra una casa all’asta: l’aggiudicazione

Hai superato tutti gli step e sei curioso di sapere come comportarti ora che la tua offerta è stata accettata?

La prima cosa da fare dopo l’aggiudicazione dell’asta giudiziaria è il pagamento dell’importo concordato, ovvero il saldo prezzo.

Dall’importo stabilito nell’offerta, bisogna sottrarre quello dell’assegno versato a titolo di cauzione e aggiungere le spese accessorie, ovvero imposta di registro, eventuali arretrati del debitore e il compenso per il delegato alla vendita.

Quanto tempo c’è per corrispondere il saldo prezzo?

Posto che i dettagli sono specificati nel singolo bando, solitamente hai a disposizione 120 giorni dal momento dell’aggiudicazione. Se si tratta di un’asta fallimentare, i tempi possono dimezzarsi.

Cos’è il decreto di trasferimento?

Il decreto di trasferimento è un provvedimento emanato e firmato dal giudice dell’esecuzione nel momento dell’aggiudicazione dell’asta. Questo documento attribuisce il diritto reale sulla casa all’aggiudicatario, che diventa così nuovo legittimo proprietario del bene.

Il decreto cancella pignoramenti e ipoteche; di conseguenza, l’aggiudicatario diventa proprietario di una casa libera da ogni vincolo.

Successivamente, il decreto dev’essere depositato in cancelleria. Infine, entro 30 giorni, il proprietario deve pagare le imposte tramite modello F23 in Conservatoria.

Attenzione: se acquisti all’asta un appartamento parte di un condominio, tra gli obblighi stabiliti per legge a carico del nuovo proprietario c’è anche il pagamento in solido, ovvero per intero, delle quote condominiali relative all’anno in cui viene emesso il decreto di trasferimento da parte del giudice e all’anno precedente. In una transazione normale questi costi sarebbero sostenuti dal venditore. Tuttavia, le aste sono generalmente legate a situazioni di insolvenza del vecchio proprietario e pertanto, per prassi e per legge, è il nuovo acquirente ad accollarsi le vecchie rate di condominio scadute.

Come avviene la consegna delle chiavi?

Chi consegna le chiavi di una casa acquistata all’asta giudiziaria? Ci sono due possibilità: il debitore o il custode nominato dal tribunale. Al momento della consegna, viene sottoscritto un apposito verbale.

Conclusioni 

Conviene comprare casa all’asta? Come abbiamo potuto intuire, ci sono diversi aspetti a cui prestare attenzione prima di acquistare un immobile all’asta. Bisogna conoscere il mercato immobiliare e farsi assistere da professionisti specializzati, ma una cosa è certa: è ancora possibile concludere affari da capogiro!