Stai pensando di vendere o di acquistare casa? Oppure, perché no, anche di firmare un contratto di affitto? Voler capire come valutare un immobile è più che giusto. Anzi, è necessario che tu svolga consapevolmente ogni step di un processo così complesso e impegnativo come quello della compravendita, se non vuoi incappare in spiacevoli conseguenze.

Come potrai immaginare, per avere una valutazione affidabile e accettata da un istituto bancario, devi rivolgerti a un professionista del settore, che effettua la sua valutazione immobiliare con tutte le considerazioni del caso.

Se, però, per ora, ti basta avere una stima del valore di un immobile da fare in totale autonomia, prendi carta e penna e anche una calcolatrice, e preparati a scoprire nel dettaglio come si calcola il valore di un immobile.

Come valutare un immobile step by step

Innanzitutto, cosa intendiamo quando parliamo di “valutare un immobile”? Dobbiamo specificare che il valore di un immobile si distingue dal suo valore catastale. 

Il valore catastale di un immobile corrisponde al suo valore fiscale. Questo non è altro che un valore sul quale vengono calcolate e applicate le imposte, la cosiddetta base imponibile. 

Il valore di mercato, invece, è il prezzo sulla base del quale le parti si accordano durante una compravendita. Ed è proprio al valore di mercato a cui facciamo riferimento d’ora in poi, in questa guida.

Un’altra premessa importante da fare subito è che il valore di una casa, ottenuto seguendo i criteri che spiegheremo in questa guida, e il prezzo finale concordato, non sono sempre allineati. Infatti il prezzo finale corrisponde al prezzo più alto che un acquirente è disposto a pagare per quell’immobile. Tale valore dipende dal mercato libero, quindi dall’incontro tra domanda e offerta in un dato periodo.

È importante che tu tenga bene a mente questo dettaglio. Infatti, se ora vedessi un annuncio di vendita, ma decidessi di comprare la casa in questione solamente tra 6 mesi, potresti dover fare una rivalutazione di quell’immobile, perché nel frattempo il suo valore di mercato è cambiato.

Chiariti questi aspetti vediamo quali sono i passi da compiere per valutare un immobile:

1. calcolare la superficie commerciale;
2. definire la quotazione a metro quadro;
3. individuare i coefficienti di merito;
4. applicare la formula per il calcolo del valore.

Vediamo come stabilire questi valori uno per uno ed effettuare la nostra valutazione.

1. Come valutare la superficie commerciale?

La superficie commerciale dell’immobile include le superfici coperte, scoperte e le quote percentuali delle superfici delle pertinenze. A seguire troverai una tabella che include tutte le varie casistiche e su cui potrai basare i calcoli. 

Questa tabella è estratta da un guida elaborata dallo studio tecnico Saggese (guida al calcolo della superficie commerciale). All’interno potrai trovare ulteriori indicazioni che ti permetteranno di calcolare la superficie commerciale in autonomia.

Attenzione: spesso non c’è corrispondenza tra i metri quadri riportati negli annunci immobiliari o nelle visure catastali rispetto a quelli reali! Prima di qualsiasi offerta d’acquisto, fatti supportare da un architetto o un geometra che possa ricalcolare la metratura in modo corretto. Altrimenti la valutazione immobiliare potrebbe risultare significativamente errata! 

2. Come valutare un immobile: la quotazione al metro quadro

La quotazione al metro quadro dipende dalla località in cui l’immobile si trova, dalle condizioni dell’edificio, dal piano e dal suo stato di conservazione.

Tale quotazione è stabilita e aggiornata ogni sei mesi dall’Agenzia delle Entrate, tramite l’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Per ogni quotazione, esso stabilisce un valore minimo e uno massimo e distingue la tipologia e lo stato di conservazione dell’immobile.

Per una quotazione rapida e autonoma, è possibile utilizzare i tool messi a disposizione dai portali di annunci più famosi, come immobiliare.it, idealista.it, borsinoimmobiliare.it o altri.

Ricorda: il modo più rigoroso per ottenere una quotazione il più verosimile possibile consiste nell’acquisire gli atti di vendita di immobili simili nelle vicinanze di quello oggetto d’interesse. Procedendo con questo approccio, tuttavia, è facile incappare in una grossa difficoltà: individuare le transazioni comparabili. Il vantaggio risiede nel fatto che tramite gli atti notarili delle compravendite è possibile risalire ai valori reali delle transazioni, mentre i prezzi degli annunci immobiliari non riflettono il valore finale della transazione. Infatti, è buona prassi negoziare il prezzo richiesto ottenendo uno sconto che è mediamente del 10% (anche se può variare molto da città a città).

Quello che segue è invece un metodo più semplice e comunemente usato.

Puoi valutare il tuo immobile gratis e completamente in autonomia seguendo questi step:

1. Individua 3-5 immobili simili a quello di tuo interesse venduti da poco (max 3-6 mesi) o ancora in vendita nella stessa zona (1-2 km)
2. Scarta quelli più grandi rispetto al tuo, quelli che hanno un giardino se il tuo non ce l’ha, ecc. Valuta solo quelli con caratteristiche simili all’immobile che stai considerando tu
3. Confronta tutti i parametri più importanti, come le camere, i bagni, la suddivisione degli spazi, ecc. e stila la tua classifica, prezzi inclusi. In questa fase, fai attenzione agli asking price: solitamente gli annunci riportano dei prezzi di vendita più alti degli effettivi prezzi a cui vengono venduti; il valore degli annunci, quindi, non è quello corretto da utilizzare per la tua valutazione. Indicativamente, ti consigliamo di abbassare ognuno di questi dal 5% al 30%

3. Come valutare i coefficienti di merito?

I coefficienti di merito sono quegli elementi che influiscono in modo più importante sulla valutazione definitiva del valore di mercato di un immobile. 

Si distinguono tra coefficienti di merito interni ed esterni.

Coefficienti di merito interni

I coefficienti di merito interni includono:

• Il piano: ogni piano in più o in meno prevede un coefficiente diverso. Ad esempio, al seminterrato corrisponde il -25%, al primo piano -10% mentre dal secondo/terzo, se con ascensore, si applica un coefficiente dello 0% (quindi nessuna riduzione); se, invece, l’ascensore non c’è, il coefficiente scende a -10%. Allo stesso modo, all’attico senza ascensore corrisponde -20%, mentre se questo c’è passa a +20%
• Lo stato locativo: c’è un contratto d’affitto presente? In base ai vari vincoli, si distinguono abitazioni libere (0% quindi nessuna riduzione), locate a canone libero (-20%) o locate stagionalmente (-5%)
• L’età dell’immobile e il suo stato di conservazione: sono necessari degli interventi di ristrutturazione o l’immobile è di nuova costruzione? In base a questo, il coefficiente passa da -10% a +10%
• L’impianto di riscaldamento: l’immobile è a riscaldamento autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%) o non c’è un impianto di riscaldamento (-5%)?
• L’esposizione e la vista: c’è una notevole differenza tra un immobile con vista panoramica esterna (+10%) e una completamente interna (-5%)
• La luminosità: il coefficiente legato alla luce naturale può variare dal -5% al +10%

Coefficienti di merito esterni

I coefficienti di merito esterni riguardano la localizzazione dell’immobile rispetto all’ambiente circostante. Sono soprattutto 3 elementi a incidere sulla sua valutazione, ovvero:

• la città in cui l’immobile sorge;
• la sua distanza dal centro;
• la vicinanza ai servizi e ai mezzi di trasporto;
• la presenza di importanti interventi di riqualificazione della zona (es: costruzione metro).

Esistono, tuttavia, altre variabili che impattano sul valore di mercato dell’immobile. Per fare alcuni esempi: 

• è facile affittarlo? 
• è silenzioso o disturbato da rumori esterni? 
• possiede almeno una camera matrimoniale? 
• è posizionato in una zona in cui alcune attività, come l’affitto per AirBnb, sono vietate?
• è stato ristrutturato con gusto?
• a che classe energetica appartiene?

Non dimenticare altri miglioramenti o peggioramenti che giocano il loro ruolo sul valore finale dell’immobile: l’immobile include la domotica? Gli infissi sono nuovi? Gli impianti sono a norma? Ci sono delle spese condominiali importanti che dovranno essere sostenute  a breve?

4. Come valutare un immobile: la formula

Adesso che abbiamo visto quali sono tutti i parametri, passiamo alla formula vera e propria, quella che ci permette di effettuare il calcolo definitivo.

Abbiamo visto che gli elementi utili per determinare tale valore sono:

• la superficie commerciale dell’immobile (S)
• la quotazione al metro quadro (Q/mq)
• i coefficienti di merito (C)

La formula da applicare per ottenere il valore di mercato si basa proprio su questi 3 elementi ed è:

Valore di mercato dell’immobile = S * Q/mq * C

Se la superficie commerciale è il parametro di mercato oggettivo, la quotazione al metro quadro varia e fa riferimento come abbiamo detto ai valori dell’OMI; infine, tra i coefficienti di merito sono soprattutto quelli interni (impianti, vista, domotica, ecc.) a rendere complesso il calcolo della valutazione.

Cosa succede se la valutazione è sbagliata? È molto importante fare estrema attenzione in fase di valutazione di un immobile, poiché un prezzo troppo alto rischia di allungare le tempistiche di vendita, mentre un prezzo troppo basso fa sì che l’immobile venga venduto rapidamente, ma con un ricavo inferiore. 

Dal punto di vista di chi acquista, invece, è molto importante fare un’offerta in linea con il valore reale dell’immobile. Infatti, il rischio è di farsi prendere dalla fretta e sopravvalutare l’immobile per chiudere la trattativa, fare la proposta di acquisto il prima possibile e passare subito al compromesso di vendita.

Attenzione: Pagare l’immobile più del dovuto, oltre che economicamente sconveniente, rischia di generare problemi anche in ottica di ottenimento del mutuo. Infatti, qualora la valutazione del perito risultasse di un prezzo inferiore, il finanziamento pre accordato dalla banca potrebbe non essere sufficiente a coprire l’importo prestabilito, con il rischio di far saltare la transazione! 

Esempio: Marco fa una proposta per acquistare un immobile a 100.000 euro che intende saldare con un anticipo di 20.000 euro e un mutuo per 80.000 euro. Marco è già stato in Banca dove gli hanno garantito che potrà ricevere tale finanziamento anche se il mutuo non potrà essere superiore al 80% del valore da perizia. A questo punto la Banca fa periziare l’immobile e con sorpresa di Marco il valore stabilito dal perito non è 100.000 euro bensì 75.000 euro. Dato il vincolo dell 80% imposto dalla Banca, in questo caso il mutuo concesso sarà di soli 60.000 euro e non 80.000 euro come sperato inizialmente. Per non far saltare la transazione Marco sarà costretto a pagare un anticipo di 40.000 euro al posto dei 20.000 pianificati inizialmente.

Come valutare un immobile: la perizia immobiliare dell’esperto

Come anticipato, in alcuni casi la valutazione dell’immobile da parte del professionista è obbligatoria e prende il nome di perizia immobiliare. A farla è un libero professionista, che a seguito di un sopralluogo fornisce tutti i documenti necessari. 

Ad accompagnare la perizia può esserci la pre-perizia, ovvero quel documento grazie al quale:

• è possibile ottenere l’accettazione del mutuo in tempi più rapidi;
• è più facile evitare di ritrovarsi in situazioni rischiose, come può essere l’offerta avanzata su un immobile colpito da gravi abusi edilizi.

Chi è il libero professionista che fa la valutazione di un immobile? 

Può trattarsi di un ingegnere, architetto, geometra, perito industriale e agronomo regolarmente iscritto al proprio albo e in possesso dei requisiti richiesti. Altrimenti, attualmente il valutatore immobiliare può essere:

• una società di valutazione immobiliare;
• un agente immobiliare;
• un perito esperto presso le camere di commercio;
• uno studio associato di professionisti.

Quanto costa valutare un immobile?

Solitamente il costo per una valutazione di un immobile si aggira intorno ai 300-600 euro, anche se dobbiamo specificare che sono diversi i fattori che ne influenzano il prezzo.

In questo caso è chi vende casa a rivolgersi al professionista, al quale deve fornire una serie di documenti necessarie prima alla valutazione e poi al rogito:

• l’atto di provenienza del bene;
• la planimetria catastale;
• il certificato di abitabilità;
• la visura storica dell’immobile.

In caso di compravendita è obbligatorio fornire anche l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta di un certificato che attesta l’efficienza energetica dell’immobile ed è quindi in grado di influire anche sulla valutazione del suo valore di mercato.

Conclusioni su come valutare un immobile

In questo articolo abbiamo cercato di fornirti tutte le informazioni necessarie per valutare una casa. 

A questo punto ti sarà chiaro che quello della valutazione di un immobile è un passaggio fondamentale nel lungo processo di compravendita e in alcuni casi richiede la presenza di un esperto valutatore.

Adesso conosci tutte le dinamiche relative alla valutazione di un immobile e puoi decidere liberamente se sia il caso o meno di procedere in autonomia o di rivolgerti ad un esperto.

Hai già avuto qualche esperienza nel campo delle valutazioni immobiliari? Faccelo sapere scrivendoci una mail e raccontaci com’è andata! E se questo articolo ti è stato utile, condividilo pure con i tuoi contatti!