Tutti gli step per acquistare la tua nuova abitazione: la ricerca dell’immobile, i documenti, la trattativa, la proposta di acquisto e il rogito notarile

In Italia, comprare casa rappresenta ancora una delle principali forme di investimento. Si tratta di un atto tanto importante quanto delicato, di una decisione non semplice poiché caratterizzata da molteplici variabili: costo e tipologia dell’immobile, possibili agevolazioni e spese prima di comprare.

L’unico modo per effettuare l’acquisto in maniera più serena è quello di conoscere tutti i passaggi fondamentali, sia da un punto di vista giuridico ed economico che materiale vero e proprio. Ci sono infatti alcune regole di massima che il futuro compratore dovrebbe sempre tenere a mente. Ecco quindi gli step principali da seguire per l’acquisto della tua nuova casa. 

Come comprare casa: i passaggi

Prima di cercare e comprare casa devi capire alcuni aspetti fondamentali:

• Il tuo budget massimo. Se hai bisogno di accendere un mutuo, scegli la banca migliore a seconda dei preventivi formulati: prima di decidere l’ente a cui affidarti per i prossimi 30 o più anni, analizza l’importo di mutuo concesso, i tassi d’interesse, i costi accessori e le assicurazioni. Considera che difficilmente la banca ti concederà un prestito superiore all’80%; ciò significa che dovrai avere da parte una cifra in grado di coprire circa il 20% dell’immobile che desideri acquistare;
• Le spese oltre all’immobile. Tieni presente che i costi legati all’acquisto di una casa si aggirano intorno al 10% del suo prezzo d’acquisto. Per conoscere nel dettaglio tutte le spese, dal notaio all’agenzia immobiliare, dalla banca al mutuo, fino alle altre imposte dai un’occhiata ai nostri articoli sul costo del rogito del notaio o sull’IMU sulla prima casa oppure leggi i nostri articoli sulle tasse per l’acquisto della prima casa o della seconda casa.
• Le caratteristiche della casa che stai cercando. Pensa bene a quella che dovrebbe essere la tua abitazione ideale tenendo conto della tua situazione odierna: analizza quelli che dovrebbero essere gli aspetti per te oggi indispensabili e quelle caratteristiche invece solo desiderate. Se decidi di affidarti ad un’agenzia immobiliare, chiarisci nei minimi dettagli le tue idee: costo, tipologia, posizione, superficie, giardino, balcone, garage, piano, stato d’uso e tutto quello che ti viene in mente. Più la tua descrizione sarà precisa e più sarà “facile” e “veloce” trovare la casa che stai cercando.

Comprare casa con o senza agenzia immobiliare

La ricerca dell’immobile giusto è un’operazione senz’altro difficile, oltre che lunga e stressante. È una di quelle cose per cui non bisogna assolutamente avere fretta, né essere superficiali o farsi abbindolare. Ma d’altronde, è proprio per questo che esistono le agenzie immobiliari.

Il vantaggio di affidarsi ad un professionista è quello di correre molti meno rischi. In giro ci sono tanti annunci che si rivelano poi essere solo una perdita di tempo o, ancora peggio, di denaro. Per chi non è del mestiere, ci sono alcuni aspetti tecnici veramente complessi da comprendere dopo una sola visita: ad esempio, il reale stato dell’immobile e le sue potenzialità, oltre che eventuali problemi nascosti relativi alla compravendita.

In realtà, però, sei liberissimo di decidere di non affidarti a nessun intermediario e di cercare casa in autonomia tramite le piattaforme online. Le opportunità sono varie e molteplici: siti web come immobiliare.it, idealista e casa.it sono validi e senza dubbio ricchi di soluzioni interessanti che potrebbero fare al caso tuo. Inoltre, tieni presente che senza contattare un’agenzia immobiliare avrai un piccolo risparmio: non dovrai pagare la sua provvigione, che in genere si aggira intorno al 2 o 3% del valore d’acquisto dell’immobile.

Se vuoi fare da solo, esistono anche semplicissimi “strumenti” offline. Innanzitutto, studia il territorio e tieni gli occhi aperti quando passi nella zona che ti piace: potresti notare cartelli pubblicitari appesi a finestre o case in vendita che catturano la tua attenzione. In secondo luogo, non sottovalutare mai il buon vecchio passaparola – specie se non stai cercando in una grande città: spargi la voce con familiari e amici, nella speranza che qualcuno abbia l’informazione giusta per te.

In ogni caso, qualsiasi sia la strada che sceglierai per la ricerca della tua casa ideale, sii scrupoloso e meticoloso: non fermarti alle prime abitazioni che vedi, fai domande, raccogli informazioni e resta vigile sulle nuove proposte che potrebbero arrivare quotidianamente.

Raccogliere informazioni: i documenti dell’immobile

Hai scelto la tua casa ideale? Bene, ora però è importante che tu sappia tutto di questo immobile. 

Premesso che il notaio ti aiuterà a raccogliere tutte le informazioni necessarie, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione pratici servizi di cui puoi avvalerti per effettuare una vera e propria “ispezione ipotecaria”. Per negligenza o mancanza di competenze, i professionisti potrebbero aver tralasciato particolari importanti nel controllare la documentazione: è quindi molto importante che anche tu faccia le tue verifiche con grande pazienza.

Questi sono tutti i documenti che è bene aver controllato insieme al notaio o all’agente immobiliare: 

• Planimetria catastale;
• Visura catastale;
• Ultimo titolo urbanistico/edilizio;
• Atto di provenienza dell’immobile;
• Visura ipotecaria;
• Regolamento condominiale ed ultimi verbali di assemblea condominiale (se esistente);
• Attestato di Prestazione Energetica (“APE”);
• Eventuali certificazioni degli impianti.

Documenti alla mano, ecco invece gli aspetti di cui dovrai assicurarti:

• Conformità catastale, urbanistica ed edilizia dell’immobile;
• Il venditore deve essere il legittimo proprietario e non devono essercene altri di cui non sei a conoscenza;
• Affidabilità dell’atto di provenienza;
• Assenza di ipoteche o pendenze pericolose, anche giudiziarie;
• Veridicità delle spese condominiali riportate;
• Nessun lavoro oneroso in programma per il futuro nel tuo condominio.

La trattativa per comprare casa

Una volta individuato l’immobile che fa per te ed aver controllato tutta la documentazione necessaria, sei pronto per passare alla fase decisiva che determinerà se quella sarà la tua prossima abitazione o meno: la negoziazione.

Ogni immobile ovviamente parte da una cifra ben precisa, che rappresenta il prezzo fissato dal venditore indipendentemente dal valore di mercato. Come puoi facilmente immaginare, il costo deciso dal proprietario è quasi sempre una cifra superiore rispetto a quella a cui lui ambisce realmente ad ottenere. Si tratta di una vera e propria trattativa immobiliare, in cui il valore di acquisto stabilito è il compromesso finale tra acquirente e venditore.

Come fare l’offerta giusta? Devi tenere in considerazione il tuo budget e la richiesta del venditore ovviamente, ma anche il reale valore di mercato dell’immobile che vuoi comprare. Tieni presente inoltre che, in media, il proprietario dell’immobile concede uno sconto del 10-15% sul prezzo iniziale.

Ad esempio, se un immobile costa 150.000 euro a fronte di un mercato, per quella stessa tipologia e in quella posizione, con prezzi decisamente inferiori, allora dovresti temporeggiare e cercare indubbiamente di abbassare le richieste economiche del venditore. Discorso diverso invece se sai che i prezzi delle case con simili caratteristiche sono alle stelle: in quel caso allora, facendo attenzione a non scoprire comunque le tue carte, dovresti affrettarti a fare un’offerta molto vicina al costo fissato.

La negoziazione non rappresenta però un processo matematico: ogni situazione è a sé ed ogni persona ha esigenze diverse. Potresti trovare un venditore frettoloso di andarsene e disposto ad accontentarsi di una cifra relativamente bassa pur di ricominciare la sua nuova vita da un’altra parte; oppure potresti incontrare una persona paziente che non ha bisogno di vendere, e che quindi difficilmente abbasserà le sue richieste economiche.

In ogni caso, sii paziente e gentile, ma anche determinato: un semplice “no”, sotto sotto, potrebbe essere solo un “non adesso, ma…”. 

Formalizzare l’offerta: proposta d’acquisto e “compromesso”

A questo punto, una volta individuata la tua casa ideale ed analizzato il contesto abitativo, non resta che formalizzare l’offerta. Una proposta fatta per telefono non vale nulla: serve ufficializzare il tutto.

La la proposta d’acquisto di un immobile è un contratto cartaceo che contiene: 

• Dati dell’aspirante acquirente;
• Dati del venditore;
• Dati dell’immobile (descrizione e dati catastali)
• Offerta economica e condizioni di pagamento;
• Caparra a garanzia della proposta;
• Altre condizioni e clausole.

La proposta  viene prima firmata dall’acquirente, poi dal venditore (se viene accettata, ovviamente) e infine di nuovo dal compratore per presa visione. In questa fase avviene anche il pagamento della caparra, che fungerà sia da anticipo sul prezzo finale di vendita, sia da penale qualora la proposta accettata non si tramuti in compravendita per problemi causati dal compratore stesso.

Tuttavia, raramente il passaggio dalla proposta di acquisto al contratto definitivo è semplice e rapido. Spesso una delle due parti ha bisogno di tempo: ad esempio, nel caso in cui l’acquirente stia aspettando il mutuo dalla banca o il venditore stia cercando una nuova casa in cui trasferirsi.

In questo caso, si procede con la registrazione del compromesso di vendita (o “contratto preliminare”). Si tratta di un accordo che viene stipulato prima dell’acquisto vero e proprio e che permette di assicurarsi l’immobile nonostante non sia possibile immediatamente procedere con la compravendita. Questa proposta deve essere scritta con criterio, dando la possibilità ad entrambe le parti di tutelarsi da eventuali imprevisti: ad esempio, molto importante è mettere per iscritto le tempistiche dell’operazione.

L’ultimo passo: il rogito notarile

Ricapitoliamo: hai analizzato le tue disponibilità economiche e compreso le tue reali esigenze abitative, hai cercato e trovato l’immobile che fa per te, raccolto informazioni e documenti essenziali su di esso. Hai aperto una trattativa per il prezzo di acquisto, formalizzato la tua proposta economica e la tua offerta è stata finalmente accettata dal proprietario. Sei quindi arrivato ormai in fondo, manca solo l’ultimo passo: il rogito notarile.

Dopo il suddetto “contratto preliminare”, viene il “contratto definitivo di compravendita” – il rogito notarile, appunto. Questo è il momento delle ultime firme, relative alla proprietà e al possesso della casa, ed il passaggio fisico delle chiavi dell’immobile dal venditore al compratore. Piccola precisazione: possesso e proprietà della casa sono due cose differenti. Il primo determina chi gode del bene, il secondo invece ne rappresenta l’effettivo proprietario: questi due aspetti possono viaggiare separatamente, ma in genere vengono trasferiti entrambi al momento del rogito.

A questo punto, insieme al notaio e al venditore – ed eventualmente ai rappresentanti delle banche – chiuderai la trattativa e firmerai l’accordo. Concluso l’atto di rogito, hai ufficialmente comprato la tua nuova casa. Congratulazioni!

Comprare casa passo dopo passo: conclusioni 

In questo articolo abbiamo cercato di sintetizzare un elenco guida che potesse esserti utile per capire quali siano gli aspetti principali che caratterizzano l’acquisto di una casa. Esistono infatti alcuni step che è essenziale seguire, in un preciso ordine, se si vuole portare a termine una compravendita favorevole.

Se hai letto in maniera dettagliata tutto l’articolo, avrai capito come innanzitutto il punto di partenza sia inquadrare la tipologia di immobile che stai cercando – a seconda del budget a disposizione e delle tue esigenze personali. Una volta fatto, procedi con la ricerca (con o senza agenzia immobiliare). 

Ciascuno dei punti che abbiamo visto è ricco di insidie. Ecco perché il nostro consiglio è sempre quello di affidarti a professionisti di settore per evitare problemi futuri.

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