Scopri cosa fare se il tuo immobile acquistato all’asta si rivela occupato: come sfrattare il debitore esecutato e le altre casistiche principali

Comprare casa all’asta rappresenta ancora oggi una valida forma d’investimento. Tuttavia, questa operazione immobiliare può presentare più rischi di altre – specie se effettuata senza l’ausilio di professionisti del settore. Tra questi rischi, c’è sicuramente la possibilità di scoprire che in realtà la residenza acquistata si riveli ancora occupata. Spesso infatti accade che la casa pignorata sia ancora abitata da qualcuno, che sia il debitore esecutato, la sua famiglia o altri in affitto. 

Ciò significa che l’immobile scelto non è libero e che, nonostante tu ne sia diventato il solo ed unico proprietario, non puoi ancora andarci a vivere nell’immediato; sembra assurdo, ma accade molto più spesso di quel che pensi. Di conseguenza, liberarlo può diventare difficile e le tempistiche entro cui potrai usufruire del tuo bene si allungheranno in maniera imprevedibile. 

Se sei disposto ad assumerti eventuali rischi pur di ottenere un prezzo d’acquisto notevolmente inferiore a quello di mercato, ecco allora gli aspetti che devi assolutamente conoscere per liberare la tua casa occupata comprata all’asta. 

Liberare l’immobile occupato: obblighi, tempistiche e casi

Se da una parte è risaputo che l’acquisto di una casa all’asta può farti risparmiare molti soldi, dall’altra è altrettanto vero che rischia di farti perdere un sacco di tempo. Una volta comprata l’abitazione all’asta, infatti, non è detto che l’acquirente possa entrarci subito. Anzi: ci sono alcuni iter burocratici da seguire e, molto spesso, bisogna far fronte anche alle possibili complicazioni.

Dopo esserti aggiudicato l’immobile, hai 120 giorni di tempo per saldare il prezzo. Una volta fatto, entro circa 3 mesi dal pagamento si passa alla firma del decreto di trasferimento e al suo deposito in cancelleria. È solo in questo momento che chi occupa l’abitazione è tenuto per legge a lasciare liberi gli spazi in tuo favore, che sei il nuovo proprietario.

Dal 2019, infatti, la legge prevede che la casa debba essere liberata entro l’emissione del decreto di trasferimento. Il giudice inserisce all’interno del decreto anche l’ingiunzione al debitore di uscire dalla casa: ciò significa che lo stesso giorno in cui viene firmato il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario può effettuare la richiesta formale di liberazione dell’immobile. Fino a qualche anno fa, invece, il giudice poteva costringere le persone a lasciare l’immobile ancor prima che iniziasse la vendita all’asta.

Tuttavia, i tempi di sfratto si possono prolungare a seconda dell’occupante e della sua situazione. Di seguito i casi principali.

Comprare casa all’asta occupata dall’esecutato: i 4 passi da seguire

La situazione più comune è quando la persona che occupa ancora l’immobile è lo stesso debitore esecutato – con o senza famiglia – ovvero l’ex proprietario dell’immobile messo all’asta. Questo è il caso teoricamente più semplice e “veloce” da risolvere. Come detto sopra, da prassi, la stessa asta giudiziaria rappresenta un obbligo ufficiale a lasciare libera l’abitazione da parte dell’esecutato in favore del nuovo proprietario. 

Il problema però è che molto spesso la persona non è pronta a lasciare l’immobile: magari fatica a trovare una nuova soluzione immobiliare o semplicemente ci sono motivi personali che ne complicano il trasferimento. 

Il primo passo è quello di cercare di trovare un accordo informale, se possibile servendosi di un buon avvocato. Ma perché dovresti trovare un accordo con il vecchio proprietario, magari concedendogli anche una generosa mancia, affinché lasci la tua nuova casa? Hai perfettamente ragione, non è giusto. Purtroppo però alcune persone sono davvero restie a trasferirsi, nel caso in cui ad esempio siano sommerse di debiti, e spesso è necessario uno sforzo maggiore.

Qualora però l’ex proprietario non ne voglia sapere – o non abbia proprio alternative che rimanere in quello spazio abitativo – allora inizia il procedimento di sfratto vero e proprio. 

Il secondo passo prevede quindi di far valere il tuo titolo esecutivo inviando una lettera di diffida al diretto interessato. In essa, il tuo avvocato indicherà il termine massimo per liberare l’immobile. 

Nel caso in cui, l’ex proprietario non rispetti la data ultima di scadenza, allora ecco il terzo passo. Puoi infatti inviare all’esecutato l’atto di precetto di rilascio dell’immobile ed una copia del decreto di trasferimento emanato dal giudice. Questo documento ti permette di richiedere all’occupante di liberare la casa entro un termine molto breve, in genere una decina di giorni.

Infine, se il debitore continua ad ignorare senza ritegno qualunque avviso, allora sei autorizzato a richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario – che rappresenta appunto il quarto ed ultimo passo. Egli invierà una comunicazione ufficiale in cui è indicato giorno e orario preciso entro cui l’immobile deve essere liberato. In questa fase, tu e l’ufficiale giudiziario potrete procedere all’esecuzione forzata con l’aiuto delle forze dell’ordine.

Comprare casa all’asta occupata da un inquilino con contratto regolare

La tua casa comprata all’asta potrebbe però esser occupata da un inquilino dell’ex proprietario, con cui in passato aveva stipulato un regolare contratto di affitto. 

In questa situazione, la prima cosa da fare è controllare la data in cui è stato firmato il contratto di locazione. L’obiettivo principale è infatti quello di sapere se il contratto sia stato stipulato prima o dopo la trascrizione del pignoramento.

Se l’accordo è stato fatto prima dell’inizio del processo esecutivo di espropriazione dell’immobile, allora non puoi far altro che aspettare la scadenza del regolare contratto – che di solito, comunque, è abbastanza limitata trattandosi di un immobile messo all’asta. A tempo scaduto, l’attuale inquilino è obbligato a rispettare il contratto e lasciare libero l’immobile al nuovo proprietario – salvo diverso accordo informale fra le parti.

In caso contrario invece, qualora le firme siano state poste dopo il pignoramento, il discorso è completamente diverso. L’inquilino che ha stretto un accordo (anche se formale) con l’esecutato in seguito all’inizio del processo diventa a tutti gli effetti abusivo. Ciò significa che il nuovo proprietario ha pieno potere decisionale e può richiedere in maniera legittima che l’inquilino abbandoni subito l’immobile abitato.

Se l’inquilino, diventato a questo punto abusivo, si oppone al trasferimento, la procedura torna ad essere la stessa descritta nel paragrafo precedente in riferimento al debitore esecutato. Si comincia con la notifica alla persona, passando per l’atto di precetto ed eventualmente il preavviso di rilascio; infine, se l’occupazione persiste, si può usufruire dell’aiuto dei carabinieri per liberare la casa.

Situazione limite è quella in cui l’immobile sia stato assegnato al coniuge separato o divorziato con regolare contratto: qui dipende da caso a caso. L’acquirente potrebbe esser costretto ad aspettare anche diversi anni prima di poter usufruire del suo bene.

Comprare casa all’asta occupata da un inquilino senza titolo opponibile

L’immobile acquistato all’asta però potrebbe anche essere occupato da un inquilino senza diritto, cioè “senza titolo opponibile”. Questo significa che l’occupazione non è giustificata formalmente da alcun documento legale – contratto di affitto, diritto di abitazione o usufrutto.

In questa situazione, l’acquirente può richiedere che l’immobile venga liberato immediatamente anche se occupato dalle cosiddette “categorie fragili”: invalidi, anziani o minori. Su questo aspetto, la legge è infatti molto chiara: senza alcun titolo, il nuovo proprietario può procedere senza ulteriori indugi allo sfratto.

Il consiglio dunque è quello di rimanere calmi e comprendere il delicato contesto ma, in assenza di un compromesso fra le parti, l’iter è sempre lo stesso. Se vuoi entrare nella tua nuova abitazione, sei quasi sempre obbligato a passare per vie legali: da una semplice lettera di diffida fino ad arrivare all’intervento delle forze dell’ordine.

Comprare all’asta una casa occupata: conclusioni 

In questo articolo abbiamo analizzato ciò che significa per il nuovo proprietario comprare una casa all’asta e trovarla occupata. Partendo dagli obblighi imposti dalla legge e dalle tempistiche per liberare l’immobile, abbiamo visto come il caso più frequente – e fortunatamente meno complicato – sia quello in cui la casa rimane occupata dal debitore esecutato.

Le casistiche però possono essere diverse e questo è uno dei rischi principali per chi decide di comprare casa all’asta. Se scegli comunque questa opzione, il nostro consiglio è sempre quello di affidarti ad un professionista di settore per evitare spiacevoli imprevisti.

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