I costi da pagare oltre all’acquisto del tuo primo immobile: la parcella del notaio, la provvigione dell’agenzia immobiliare, il mutuo e le altre imposte

Hai finalmente trovato la tua prima casa ideale e sei pronto ad acquistarla? È una notizia fantastica! Prima però, dovresti sapere che le tue spese non si limitano all’immobile: ci sono infatti ulteriori spese accessorie che devi considerare all’atto di acquisto della tua prima abitazione di proprietà.

È importante pianificare ed effettuare prima tutti i calcoli così da non avere brutte sorprese al momento dell’acquisto. Alcune cifre, specie se tutte insieme, potrebbero diventare uno spiacevole imprevisto se non considerate fin dall’inizio. Tieni presente che, in linea di massima, le spese per la tua prima casa ti faranno lievitare il costo totale di circa il 10%.

Le spese per acquistare la prima casa si dividono essenzialmente in 4 macro gruppi: notaio, agenzia immobiliare (se c’è), mutuo ed altre imposte.

La prima spesa per acquistare casa: il costo del notaio

Una delle spese più considerevoli quando decidi di acquistare la tua prima casa è la parcella del notaio, che in genere si attesta tra l’1 ed il 2,5% del valore d’acquisto. Tieni presente, però, che il costo potrebbe mutare sensibilmente a seconda del luogo in cui opera il professionista: ovviamente, nelle grandi città le spese saranno più elevate.

La parcella si distingue in 2 costi principali:

• Stipula dell’atto di acquisto (rogito);
• Stipula dell’atto di mutuo (se richiesto);

Alla suddetta percentuale, si aggiungono le tasse da pagare all’Agenzia delle Entrate (solitamente calcolate e versate dal notaio stesso). Queste dipendono dal soggetto da cui stai acquistando la tua prima casa, se direttamente dal costruttore o da un privato (con o senza agenzia immobiliare).

Ecco le tasse da versare nel caso in cui tu stia comprando dal costruttore (se la tua casa è di nuova costruzione o ristrutturata da un massimo di 5 anni):

• IVA al 4% sul prezzo di acquisto anziché al 10%, grazie alle agevolazioni prima casa;
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna.

Discorso diverso invece se decidi di acquistare la tua prima casa da un privato, che sia un’agenzia o una persona fisica. Queste le spese che dovrai versare, vista l’assenza dell’IVA:

• Imposta di registro al 2% sul valore catastale – e non sul prezzo di acquisto – anziché al 9%, grazie alle agevolazioni prima casa;
• Imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.

Nel caso delle spese notarili, quindi, non esiste un importo fisso: di conseguenza, senza un tariffario univoco, la soluzione migliore è quella di consultare più professionisti di settore e scegliere il preventivo per te più favorevole. 

Oltre al notaio però, bisogna tener conto anche delle spese legate ad un’altra figura professionista: il perito. Il suo compito è quello di accertare il valore dell’immobile ed evidenziare eventuali abusi o anomalie. Solitamente, il costo della sua parcella si aggira tra i 100 e i 300 euro.

La percentuale dell’agenzia immobiliare

Una seconda spesa che devi tenere in considerazione è, se decidi di servirtene, la percentuale dell’agenzia immobiliare. Acquistare da un mediatore ha molti vantaggi, ma il rovescio della medaglia è proprio questo: sei obbligato a versare la provvigione all’agenzia immobiliare a cui ti sei affidato.

Ogni agenzia determina liberamente la propria provvigione, che di solito si aggira intorno al 2 o 3% del valore dell’immobile. Ciò significa che, ad esempio, se il costo della tua prima casa è di 100.000 euro, allora a questi dovrai aggiungerne altri 2000 o 3000 per l’agenzia. 

Non ti soffermare però solo sulla parcella per valutare un’agenzia immobiliare: scegli con cura il professionista a cui affidarti a seconda delle sue competenze, della sua pazienza e della sua disponibilità. Ci sono infatti agenti immobiliari che ti seguono con calma fino all’atto, mentre altri sono più superficiali e spariscono subito dopo aver ottenuto la firma. L’acquisto della tua prima casa è importantissimo: ergo, se puoi permettertelo, merita il meglio.

Spese di mutuo e assicurazione per acquistare la prima casa

Le spese non finiscono qui. Qualora infatti tu abbia la necessità di richiedere un mutuo per l’acquisto della tua prima abitazione, dovrai considerare anche le spese della banca. Ecco tutti i costi bancari che sarai tenuto a versare:

• Spese di perizia. Dai 250 ai 350 euro a seconda della banca;
• Spese di istruttoria. Solitamente pari all’1% dell’importo del mutuo ottenuto;
• Imposta sostitutiva. Solitamente pari allo 0,25% dell’importo del mutuo ottenuto.

Oltre alle suddette spese, se accendi un mutuo sei obbligato anche a sottoscrivere un’assicurazione incendio sulla tua casa. Questa polizza è una forma di tutela in caso di incidenti (ad esempio una fuga di gas) sia per te che per la banca per salvaguardare l’immobile da potenziali eventi che potrebbero danneggiarlo. Questa assicurazione, il cui costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e durata del mutuo, offre un rimborso erogato direttamente dall’istituto bancario.

Inoltre, a volte capita che la banca inviti il richiedente ad accendere anche un’assicurazione sulla vita, ma questa varia in base all’età, al sesso e alla durata della polizza stessa.

Infine, non sono da dimenticare i cosiddetti “interessi di preammortamento tecnico”. Poco conosciuti, sono abbastanza insidiosi: si tratta degli interessi da versare alla banca nel periodo compreso tra la data del rogito e la data di avvio del piano di ammortamento. Ciò significa che più i due giorni sono lontani fra loro e più il costo da pagare sarà elevato.

Ovviamente, se non hai bisogno di un mutuo per acquistare la tua prima casa, non devi considerare nessuna di queste spese.

Altre spese per acquistare la prima casa: la registrazione del compromesso 

Qualora non sia possibile passare direttamente al rogito notarile, può accadere che acquirente e venditore si accordino formalmente in maniera preliminare. In questo caso,  sei chiamato a pagare anche per la cosiddetta registrazione del compromesso (o “preliminare” appunto). Si tratta di un accordo che viene stipulato prima dell’acquisto vero e proprio e che permette di assicurarsi l’immobile nonostante non sia possibile immediatamente procedere con la compravendita. È l’atto che viene fatto solitamente per prendere tempo quando l’acquirente sta richiedendo il mutuo alla banca o il venditore sta cercando una nuova casa in cui trasferirsi. 

Questa operazione, che deve essere effettuata entro 20 giorni dalla firma sul contratto presso l’Agenzia delle Entrate, prevede diversi costi: 

• Marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate del contratto;
• Tassa fissa pari a 200 euro;
• Imposta di registro pari allo 0,5% sull’eventuale caparra;
• Imposta di registro pari al 3% sull’eventuale acconto. Questa tassa, al momento dell’acquisto, verrà decurtata dall’imposta di registro finale.

Piccola precisazione: se scegli di acquistare casa direttamente dal costruttore, non dovrai pagare alcuna imposta di registro sull’acconto ma l’IVA pari al 4%.

Per capirci meglio, facciamo un esempio con un immobile con valore catastale di 77.098 euro e acquistato da privato (con agenzia immobiliare) al prezzo di 150.000 euro tramite mutuo all’80% (120.000 euro). Ricordiamo che il valore catastale di una prima casa ad uso abitativo non di lusso si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% – parametro facilmente reperibile consultando una visura catastale oppure tramite il servizio dell’Agenzia delle Entrate – per il suo coefficiente 110 (quindi valore catastale = rendita catastale x 1,05 x 110).

A questo punto, iniziamo a calcolare le spese – alcune in maniera indicativa. 

Sulla base dei numeri ipotizzati, questi sono i costi che devi sostenere oltre al valore d’acquisto della tua prima casa: 

• 3000  euro di notaio (parcella ipotizzata al  2% del valore dell’immobile); 
• 1642 euro di tasse pagate dal notaio stesso (di cui 1542 euro di imposta di registro ridotta al 2% sul valore catastale, 50 euro fissi di imposta ipotecaria e 50 euro fissi di imposta catastale);
• 200 euro di perito (parcella ipotizzata sulla base delle richieste di mercato);
• 3000 euro di agenzia immobiliare (parcella ipotizzata al 2% del valore dell’immobile); 
• 1800 euro di operazioni bancarie (di cui 300 euro ipotizzati di spese di perizia + 1200 euro ipotizzati di spese di istruttoria + 300 euro di imposta sostitutiva); 
• interessi;
• assicurazione incendio; 
• 216 euro di registrazione del compromesso (di cui 16 euro di marca da bollo e 200 euro di tassa fissa); 
• imposte di registro sull’eventuale caparra e sull’eventuale acconto.

Da tutto ciò, emerge un totale di spese da pagare, a queste condizioni, pari a 9858 euro – a cui sono ancora da aggiungere gli interessi, l’assicurazione della banca e le imposte di registro in fase di registrazione del compromesso. È quindi possibile arrotondare per eccesso e determinare una spesa totale indicativa di 11.000 euro circa (vale a dire circa il 7,3%  del valore dell’immobile).

Hai acquistato la tua prima casa tramite asta giudiziaria? 

Le tue spese allora non finiscono qui. Ecco gli ulteriori costi che devi ricordare:

• Imposta di registro al 2% sul valore catastale – e non sul prezzo di acquisto – anziché al 9%, grazie alle agevolazioni prima casa;
• Imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.
• Spese condominiali dell’anno in corso e, se il vecchio proprietario non le ha pagate, anche quelle dell’anno passato;
• Provvigione dell’agente immobiliare delegato alla vendita. Per case di costo da 100.000 a 500.000 euro, la parcella del professionista è pari a 825 euro + 4% di contributo previdenziale + IVA.

Spese per acquistare la prima casa: conclusioni 

In questo articolo abbiamo appena visto quali sono tutte le spese principali che devi considerare nell’acquisto della tua prima casa: innanzitutto il notaio e l’agenzia immobiliare (se esistente), ma anche i costi della banca se decidi di aprire un mutuo (quindi anche le varie assicurazioni). A tutto ciò si aggiunge infine l’eventuale spesa per registrare il compromesso ed ulteriori tasse di gestione.

Avrai quindi ben compreso come le spese non si fermino solo al costo dell’immobile: al totale devi aggiungere circa un 10% per saldare tutti gli ulteriori costi. Questo è un aspetto da tenere bene a mente per fare i giusti calcoli in anticipo e non ritrovarsi di fronte a spiacevoli sorprese al momento del pagamento. 

Per evitare problemi e dubbi di qualsiasi tipo, il consiglio è sempre quello di affidarti ad un professionista di settore per acquistare la tua prima casa. Come abbiamo appena detto, questo comporterà una spesa maggiore, ma quantomeno avrai la certezza di aver portato a termine una compravendita corretta e pulita.

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