Comprare casa nel 2023 è più conveniente che andare in affitto? Scopri l’andamento recente del mercato immobiliare 

Non sarà una delle più grandi domande nella storia dell’umanità, ma in un certo senso è un dubbio che quasi ognuno di noi si pone ad un certo punto della propria vita. Soprattutto oggi: conviene comprare casa nel 2023?

Purtroppo, come molto spesso in questi casi, la risposta più giusta è “dipende”.

Il 2022 per l’Italia è un anno estremamente particolare, e il 2023 probabilmente lo sarà ancora di più. Questo è un periodo storico senza precedenti sotto tanti punti di vista: le continue novità in ambito economico, sanitario, politico ed ambientale provocano un cambiamento dietro l’altro. Ogni settore è in costante evoluzione, anche quello immobiliare.

Ecco quindi che dare risposte precise diventa difficile senza contestualizzare ed analizzare le varie situazioni. Alla suddetta domanda si può infatti rispondere dicendo che comprare casa nel 2023 conviene solo a determinate condizioni: vediamo di seguito quali sono e, di conseguenza, i casi in cui, invece, acquistare un immobile oggi non conviene più.

Il mercato immobiliare: statistiche e previsioni

Partiamo riportando qualche dato interessante pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Nei primi 6 mesi del 2020, si sono concluse il 22% delle compravendite immobiliari in più rispetto allo stesso periodo del 2019. A seguire, i numeri hanno continuato a crescere. Nel primo semestre del 2021, quando ancora era elevata l’emergenza per il Covid-19, le transazioni sono aumentate addirittura del 56% rispetto ai primi 6 mesi del 2020. Numeri del genere non si vedevano da oltre 10 anni.

Come dimostrano i dati di Nomisma, la domanda abitativa tra il 2021 ed il 2022 è ai massimi storici. Rispetto al passato quindi oggi la richiesta di immobili è nettamente superiore all’offerta. Cosa significa questo? Che le persone hanno comprato e stanno comprando sempre di più, poiché hanno capito la cosa più importante: questo è il momento giusto.

Ma in futuro cosa ci aspetta? 

Il 2021 è stato un anno record, ma la seconda metà del 2022 non si è dimostrata altrettanto fruttuosa. La crisi geopolitica internazionale ha infatti portato conseguenze negative anche nel settore immobiliare italiano.

Le previsioni di Nomisma dimostrano come nei prossimi anni le operazioni potrebbero diventare più complesse. A partire dal 2024, infatti, gli immobili costeranno di più per via dell’inflazione – soprattutto nelle grandi città – e le persone perderanno un po’ di fiducia.

Ciò che inciderà di più però sarà la difficoltà ad ottenere un mutuo vantaggioso. Le banche cominceranno ad imporre parametri sempre più rigidi per le concessioni, mentre i tassi d’interesse saranno in costante aumento – cosa che, tra l’altro, è già iniziata in questi ultimi mesi. Di conseguenza, nel prossimo futuro famiglie ed imprese saranno più restie ad investire sul mattone.

Il presente insomma rimane incoraggiante da un punto di vista statistico, ma il futuro del settore immobiliare italiano appare a dir poco incerto.

Comprare casa nel 2023: perché conviene ancora

Proprio qualche settimana fa mi sono recato in un’agenzia immobiliare alla ricerca della mia prima casa. Avevo molte domande da porre, ma il primo dubbio che ho voluto mi sciogliesse era proprio quello relativo alla convenienza dell’acquisto rispetto all’affitto. D’altronde, all’inizio è logico pensare che l’affitto sia la soluzione migliore da un punto di vista economico. 

La sua risposta però è stata chiara e semplice.

“È davvero conveniente comprare oggi?”

“Dovevi comprare già ieri”.

I numeri dimostrano infatti come l’acquisto di un’abitazione nel 2022 in Italia sia ancora l’investimento più sicuro e vantaggioso dal punto di vista economico. Comprare una casa oggi – rispetto all’affitto – significa risparmiare soldi, non solo nel presente ma anche per il tuo futuro. 

Ecco i 3 motivi principali per cui le persone stanno ancora comprando:

• Aumenta il valore degli immobili, ma non il costo. Le detrazioni fiscali introdotte dal Governo hanno permesso a molti proprietari di ristrutturare le proprie case e di renderle più appetibili, ad esempio attraverso agevolazioni come il Bonus 110. Questo ha portato negli ultimi anni ad un aumento il valore delle abitazioni percepito sul mercato;
• Cresce l’interesse per le case da ristrutturare. Sempre grazie alle agevolazioni, le persone preferiscono gli immobili non in perfetto stato piuttosto che abitazioni nuove di zecca. Questo perché a rapporto qualità-prezzo non c’è paragone: le case che necessitano di interventi di manutenzione attraggono di più, poiché i compratori sanno che possono recuperare le spese effettuate;
• I mutui restano favorevoli, specie per i giovani. Sia chiaro: ottenere il mutuo non è semplice poiché le condizioni richieste dalla banca sono piuttosto stringenti, ma chi ci riesce spesso ottiene un preventivo abbastanza vantaggioso. I tassi d’interesse, infatti, nonostante il salto degli ultimi mesi, sono ancora mediamente bassi. Inoltre, gli incentivi per chi acquista la prima casa – soprattutto se ancora under 36 – garantiscono molteplici vantaggi economici.

A chi conviene davvero comprare casa oggi?

Vuoi sapere se davvero ti conviene comprare casa nel 2023? Difficile dirlo, probabilmente nessuno può darti una risposta certa. Forse nemmeno tu, che magari non hai ben chiaro il tuo futuro e non sai dove ti vedi fra 5, 10 o 20 anni. 

Di sicuro, un agente immobiliare ti risponderebbe in maniera affermativa – proprio com’è successo a me. Ma ogni situazione è a sé: dipende dai tuoi obiettivi, dai tuoi sogni, dalle tue ambizioni, dal tuo stile di vita e, ovviamente, dalla tua disponibilità economica.

Hai le idee abbastanza chiare sul tuo futuro? 

Allora di sicuro comprare casa nel 2023 ti conviene. Non solo per una questione di stabilità abitativa, ma anche meramente economica. Questo perché se ci pensi bene, alle giuste condizioni, l’acquisto è infinitamente più vantaggioso rispetto all’affitto.

D’altronde, quando compri casa stai facendo un investimento per te stesso e per la tua futura famiglia, se è quello che desideri. Se richiedi un mutuo sei legato alla banca, è vero, ma stai comunque versando soldi per un qualcosa di personale che potenzialmente ti rimarrà per il resto della vita. L’affitto, invece, implica costi senza rientro: tu paghi soldi ad un proprietario che potrebbe decidere di buttarti fuori dopo qualche anno. Inoltre, andare in affitto significa non essere in possesso di un bel niente: meno rischi e meno responsabilità, certo, ma anche zero certezze né alcun diritto – sotto ogni punto di vista. 

Ovviamente, come ogni mercato anche quello immobiliare ha i suoi rischi e prevederne l’andamento è molto difficile. In ogni caso, economicamente parlando, questo può essere considerato ancora un momento favorevole per acquistare casa.

Comprare casa nel 2023: perché non conviene più

Di certo, un grave errore è pensare che il 2023 equivalga ai tempi passati. Oggi le cose sono completamente diverse sotto tantissimi punti di vista: dalla formazione al mondo del lavoro, dalla famiglia alla casa. 

In un mondo in continua evoluzione, bisogna saper contestualizzare e comprendere al meglio ciò con cui abbiamo a che fare e quale decisione ci conviene prendere – sia sotto l’aspetto economico che emotivo. La società di oggi ci apre porte molto diverse rispetto a quella di mezzo secolo fa, e per via dei tempi così incerti l’acquisto di una casa non rappresenta più una garanzia così solida come in passato.

Tutto questo per dire che comprare casa oggi, nel 2023, se non ci sono le condizioni giuste, rischia di non esser più così conveniente. In passato era quasi un obbligo, oggi invece è una vera e propria arma a doppio taglio.

A chi non conviene comprare casa oggi?

Nonostante i numeri in crescita, comprare casa oggi non è la scelta  migliore per tutti. Non lo è ad esempio per chi ancora non ha un lavoro definitivo o per chi non si vede stabile in una città per i prossimi anni della sua vita. Desideri viaggiare finché puoi permettertelo, vedere nuovi posti nel mondo e conoscere nuove persone? È ovvio allora che, in questo momento, comprare casa non faccia per te.

Poi c’è anche il discorso del mutuo. Qualora ti venisse concesso un prestito importante, la scadenza del mutuo dovrebbe essere per forza di lunga durata (30 o 35 anni) – specie se sei ancora giovane e la tua disponibilità economica non è così elevata. Cosa significa questo? Che, da un punto di vista finanziario, sarai “prigioniero” di una rata mensile da pagare quasi per tutto il resto della tua vita. E 30 anni sono un periodo davvero molto lungo.

È vero che col passare del tempo il tuo stipendio probabilmente aumenterebbe, ma se sei dipendente è difficile superare una certa soglia. Puoi cambiare lavoro, certo, ma pur sempre rimanendo in zona, perché ormai la casa l’hai comprata (con un mutuo, peraltro). Allontanarsi troppo dalla propria abitazione significa usufruirne meno, o comunque spendere tanti altri soldi in trasporti. Ergo, la qualità della tua vita rischierebbe di peggiorare notevolmente. Sei disposto a questo pur di avere oggi una casa di tua proprietà?

Il fattore lavoro, d’altronde, è diventato sempre più una variabile determinante e imprevedibile. Da una parte potrebbe esserti offerto un ruolo molto più vantaggioso, ma lontano centinaia di chilometri da casa: cosa fai, accetti e lasci l’abitazione per cui stai ancora pagando il mutuo o rifiuti l’offerta della vita? D’altra parte, invece, in una situazione limite, potresti anche essere licenziato: senza lavoro non hai lo stipendio, senza lo stipendio non puoi pagare la rata mensile e senza pagare il mutuo la banca si prende la casa per cui hai tanto faticato.

Ma non è tutto. Se dopo aver comprato casa hai capito l’errore, puoi cercare di venderla o affittarla. Sì, ma devi trovare la persona giusta. Non è semplice trovare l’acquirente interessato, ad esempio, se la tua abitazione non è appetibile, se si trova in un contesto demografico scoraggiante o se la tua richiesta economica è troppo elevata: se vendi la casa devi sapere che potresti andare in perdita. Stesso discorso per l’affittuario: il rischio di trovare l’inquilino che non paga è sempre dietro l’angolo e in queste situazioni la legge non ti tutela.

Conviene acquistare casa oggi: i dati non mentono

I discorsi appena fatti sono tutti validi e leciti, ma soggettivi. A seconda delle esigenze di ognuno, comprare casa può essere conveniente o meno. Ciò che però non mente sono i dati, ovverosia numeri oggettivi e indiscutibili da cui trarre le proprie conclusioni personali. 

Qui sotto puoi vedere una tabella che riporta i reali prezzi di acquisto e affitto degli immobili negli ultimi 8 anni presso il comune di Roma. Cerchiamo di analizzarla ed interpretarla.

La parte superiore del grafico rappresenta i costi approssimativi che ha una persona in affitto, mentre la parte inferiore si riferisce all’acquisto vero e proprio. 

Abbiamo considerato un immobile standard di 100 metri quadri con un valore stimato di 2450 euro a metro quadro. Di conseguenza, l’affitto medio mensile, senza condominio né utenze, è di 1350 euro, mentre invece il valore stimato dell’immobile è di 245.000 euro. In tutto ciò, il budget ipotetico di partenza è pari a 61.800 euro.

Iniziamo dall’affitto. Qui abbiamo considerato un aumento annuale del canone mensile dello 0,83%. Come vedi dalla tabella, nel corso dei 10 anni presi in analisi, l’affitto annuo da pagare aumenta sempre di più in maniera graduale. Oltre a questo, però, l’inquilino deve considerare anche altri costi come ad esempio la caparra (che qui equivale a 3 mensilità) e la commissione dell’agenzia immobiliare (che qui equivale ad 1 mensilità). Queste spese andranno a diminuire il budget di partenza. Restano quindi 56.400 euro, che però verranno investiti nel corso del tempo: secondo il trend dei titoli di Stato a Roma degli ultimi 8 anni, cresceranno fino a raggiungere un totale di 87.436 euro.

Alla luce di ciò, dunque, dopo 10 anni l’affitto ti darà un tasso di rendimento negativo del -17.7%.

Guardiamo invece ora all’acquisto. Qui le caratteristiche dell’immobile sono le stesse, ma ciò che cambia è la necessità di aprire un mutuo con la banca. Sulla base di un valore dell’immobile pari a 245.000 euro, la tua richiesta di finanziamento (decennale) è dell’80% – cioè di 196.000 euro. Questo significa che dovrai versare un anticipo di 49.000 euro, che equivale appunto al 20% del valore della casa. Inoltre, vista la crescita dei tassi d’interesse in quest’ultimo periodo, ipotizziamo un tasso del 4%. Alla luce di ciò, emerge quindi una rata annuale da pagare alla banca pari a 24.165 euro (per 10 anni). 

A tutto ciò, ovviamente, si aggiungono le altre spese che il compratore deve pagare nell’acquisto della sua casa (prima, in questo caso): oltre all’anticipo da versare, c’è da pagare l’agenzia immobiliare (che qui equivale al 3%), il notaio, le tasse sulla casa, le tasse della banca e le assicurazioni, il conguaglio di interessi e la manutenzione straordinaria dell’abitazione. In questa situazione, l’indice di rendimento sale fino al -12%. Sempre in negativo quindi, ma con un netto miglioramento rispetto all’affitto (-17.7%) di quasi 6 punti percentuale. 

Tutta questa analisi dipende però da un aspetto ben preciso: la rivalutazione dell’immobile, che negli ultimi 8 anni a Roma ha avuto un valore negativo di -2.85%. A queste condizioni, quindi, se dopo 10 anni vuoi rivendere questo immobile ci guadagnerai una cifra intorno ai 183.438 euro. Se in futuro la rivalutazione dell’immobile dovesse crescere e addirittura tornare in positivo, allora la tua futura rivendita ti porterebbe un vero e proprio guadagno; diversamente se questo dato dovesse scendere ancora, allora in questo caso anche la scelta di acquistare casa rischia di diventare sempre meno conveniente.

Da questi dati si evince come, ragionando sul medio-lungo termine – almeno seguendo quanto accaduto a Roma negli ultimi 8 anni – comprare casa nel 2023 sia più conveniente che affittarla. Numeri alla mano, in Italia l’affitto comporta una maggior perdita di denaro rispetto all’acquisto.

Conviene comprare casa nel 2023: conclusioni 

In questo articolo abbiamo analizzato la situazione economica odierna circa l’acquisto di un immobile. Abbiamo cercato di entrare nel dettaglio di tutte le ipotesi, spiegando vantaggi e svantaggi sia dell’acquisto che dell’affitto di una casa. Il tutto, accompagnato da specifici dati di mercato.

Se sei arrivato alla fine di questo lungo articolo, allora avrai capito come non esista una risposta certa ed univoca alla domanda che trovi nel titolo. Questo perché dipende da tantissimi fattori. Alla luce dei numeri emersi dalle nostre ricerche, però, è possibile dare un’indicazione di massima.

Possiamo infatti affermare che comprare casa nel 2023 conviene, anche se solo a determinate condizioni. La tipologia di casa, l’ubicazione, il costo e gli obiettivi futuri sono solo alcuni aspetti che determineranno questo investimento come logico e “positivo” o come improvvisato e quindi negativo.

E tu cosa ne pensi? Hai scelto di acquistare o di andare in affitto? E perché? 

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