Come tutelarsi con il venditore: l’importanza della proposta di acquisto di un immobile subordinata all’ottenimento del prestito

Comprare casa è sempre un’operazione molto delicata, non solo per una questione emozionale ma anche ovviamente economica. 

L’acquisto di un immobile piuttosto che di un altro è infatti determinato, tra i molteplici fattori, dal budget che il compratore ha a disposizione. Siccome però spesso – soprattutto qualora si tratti di un acquirente giovane o di una prima casa – il tesoretto messo da parte non è sufficiente, la strada più semplice da percorrere è quella di accendere un mutuo con la banca.

In questo caso, trovata la casa ideale, il compratore può presentare al venditore la cosiddetta proposta di acquisto vincolata al mutuo. Vediamo di che cosa si tratta.

Proposta di acquisto di un immobile vincolata al mutuo: cos’è e come funziona

La proposta di acquisto vincolata al mutuo si basa sull’articolo 1353 del Codice Civile, il quale permette di stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione qualora dovesse verificarsi un determinato avvenimento futuro. In questo caso, l’avvenimento subordinato al contratto è l’ottenimento del mutuo da parte del compratore. Ciò significa che se il richiedente ottiene il mutuo allora si può procedere con la compravendita, altrimenti tutto viene sospeso.

In una situazione standard infatti, al momento del versamento della caparra e della proposta d’acquisto ufficiale firmata da entrambe le parti, il compratore non può tirarsi indietro ed è obbligato per legge a saldare il pagamento. Con o senza mutuo. Nel caso in cui però egli abbia timore di riscontrare problemi imprevisti nell’ottenimento del mutuo, può presentare al venditore una proposta d’acquisto inserendo la suddetta clausola: in questo modo, la compravendita non è più obbligatoria se il finanziamento non viene accordato.

Avvalendosi di questa condizione, il compratore può fare sonni tranquilli: la proposta di acquisto subordinata al mutuo gli permette di procedere con l’acquisto dell’immobile solo all’ottenimento del mutuo, poiché altrimenti sarebbe una spesa impossibile per lui. Contestualmente, ne giova anche lo stesso venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe costretto a procedere per vie legali. Si tratta quindi di un vero e proprio compromesso che può favorire tutti.

In parole povere, con questa clausola nel contratto – dopo le firme di entrambe le parti – il compratore è obbligato ad acquistare l’immobile solo se la banca gli concede il mutuo richiesto. 

Proposta di acquisto di una casa vincolata al mutuo: risoluzione contrattuale

Per rendere il contratto valido a tutti gli effetti, l’acquirente deve aver ricevuto il prestito entro una data ben precisa. Nella proposta di acquisto, infatti, deve esser indicata la scadenza limite entro la quale l’acquirente deve comunicare al venditore se il mutuo è stato accettato oppure no. 

In questo contesto, esser recettivi e precisi è fondamentale. Se ti stai affidando ad un’agenzia immobiliare per seguire la compravendita, devi assolutamente comunicare loro l’eventuale ottenimento del mutuo, così come il rifiuto o il ritardo della risposta da parte della banca, poiché in caso di silenzio l’acquisto diventa obbligatorio.

Se l’istituto di credito risponde positivamente allora non ci sono problemi, ma se la risposta della banca è negativa allora si procede con la risoluzione contrattuale.

Vuoi davvero acquistare quella casa? Puoi provare a chiedere al venditore una proroga delle tempistiche qualora la banca sia in ritardo e non ti abbia ancora dato una risposta negativa, ma sappi che egli ha tutto il diritto legale a rendere nulla la tua proposta di acquisto e a cercare un nuovo compratore.

Proposta vincolata al mutuo: come evitare rischi

Come abbiamo appena visto, la proposta di acquisto vincolata al mutuo può essere rischiosa qualora la banca decidesse di non concederti il finanziamento, oltre che scoraggiante per il venditore che giustamente teme di dover interrompere all’improvviso la trattativa.

Quello che allora puoi fare per evitare questo tipo di rischio – ed anche per accorciare i tempi di attesa – è procedere con una pre-delibera del mutuo, o voucher-mutuo. Si tratta di una sorta di promessa di concessione del prestito fatta dall’istituto di credito prima che tu abbia trovato la casa che desideri comprare. 

In questo modo, saprai in anticipo quanto puoi spendere e se la rata mensile offerta dalla banca è per te sostenibile, ma soprattutto potrai già presentarti dal venditore con qualcosa di scritto ed ufficiale in mano. Così facendo, lui avrà una prima piccola certezza: a quelle cifre, salvo imprevisti, la banca ti concederà il prestito.

Per ottenere la pre-delibera del mutuo – la quale però ha una scadenza, in genere di 6 mesi – la banca ti chiederà una serie di documenti fondamentali per accertarsi della tua situazione familiare e reddituale. 

Questi i documenti anagrafici e reddituali principali richiesti:

• Carta d’identità;
• Codice fiscale;
• Certificato di residenza e famiglia
• Per i cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno;
• In caso di separazione o divorzio: omologa di separazione o sentenza di divorzio;
• Eventuale estratto dell’atto di matrimonio;
• Ultime due buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati);
• Ultimo modello CUD o 730;
• Ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24;
• Ultimo estratto conto corrente.

A questi poi si aggiungono i documenti relativi all’immobile:

• Atto di provenienza;
• Proposta di acquisto accettata dal venditore;
• Planimetria catastale;
• Concessione edilizia.

Proposta di acquisto vincolata al mutuo in PDF

Qui puoi scaricare il modello di proposta di acquisto vincolata al mutuo in formato PDF. Scarica il file sul tuo computer e modificalo a tuo piacimento inserendo i dati mancanti. A seguire, puoi stamparlo ed utilizzarlo come documento ufficiale con il tuo venditore.

Proposta di acquisto non vincolata al mutuo: vantaggi solo per il venditore

La proposta di acquisto vincolata al mutuo favorisce entrambe le parti. Tuttavia, se da una parte è vero che questo tipo di condizione non crea svantaggi al venditore, dall’altra bisogna anche ammettere che per lui non è la soluzione migliore. Va infatti da sé che un normale venditore preferisca solitamente accettare una proposta d’acquisto non vincolata al mutuo, un’offerta cioè che non dipenda dall’ottenimento o meno del mutuo da parte del compratore. 

Accettare una proposta di acquisto di una casa vincolata al mutuo significa infatti per il venditore non avere alcuna certezza circa la vendita dell’immobile, e quindi sul potenziale guadagno. Inoltre, questa condizione implica che il venditore congeli le sue ricerche degli eventuali acquirenti ed attenda una risposta da parte della banca scelta dal compratore. Considerando che in genere per ottenere la delibera del mutuo in seguito alla proposta di acquisto sono necessari dai 30 ai 45 giorni, in caso di risposta negativa da parte dell’istituto di credito il venditore avrà perso molto tempo.

Proposta di acquisto vincolata al mutuo: conclusioni 

In questo articolo abbiamo analizzato tutto ciò che riguarda la proposta di acquisto vincolata al mutuo, ovverosia quella clausola inserita nel contratto dal compratore secondo cui il pagamento dell’immobile avviene solo nel momento in cui la banca accetta la sua richiesta di finanziamento.

A questo punto dovresti ora avere un quadro generale della situazione: vantaggi, rischi e limiti per le due parti. Di conseguenza, avrai ben chiaro anche come questa condizione sia sicuramente un’opzione molto interessante da adottare per chi decide di acquistare casa; un po’ meno invece per il venditore. 

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