Dopo un intenso periodo di ricerca, hai trovato finalmente la casa che risponde a tutte le tue principali esigenze, ma hai scoperto che su di essa grava ancora il mutuo da estinguere acceso dall’attuale proprietario.

Si tratta di una situazione molto diffusa, considerando che sono moltissime le persone che, per comprare casa, necessitano di un mutuo. 

Per prima cosa, quindi, ti rassicuriamo: acquistare una casa sulla quale è acceso un mutuo è possibile e ci sono diverse modalità per farlo. 

Continua a leggere per scoprire tutti i modi in cui puoi procedere per comprare casa con mutuo da estinguere, e per capire quale può fare al caso tuo.

Richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

La via che per te risulta più semplice e priva di pensieri corrisponde con l’estinzione del mutuo da parte dell’attuale proprietario. Potresti trovarti nella situazione in cui il venditore ha già disponibilità per saldare il prestito, ma semplicemente vuole avere la certezza di vendere l’immobile per saldare. 

Che lo scenario sia questo o un altro, se il venditore si rende disponibile a saldare il mutuo, tu potrai acquistare il tuo immobile libero da ogni vincolo. In questi casi, gli scenari che si prospettano sono essenzialmente 3:

1. Estinzione anticipata del mutuo per vendere l’immobile

Una volta ricevuta la tua proposta, il venditore provvederà all’estinzione anticipata del mutuo e ti fornirà tutta la documentazione che lo attesta. In questo caso, nel momento della compravendita l’immobile sarà libero da ogni vincolo e ipoteca, pronto per il passaggio di proprietà.  

2. Preliminare di compravendita con richiesta di estinzione mutuo

Per una maggiore sicurezza, è possibile inserire una clausola all’interno del preliminare di compravendita, che richieda l’estinzione del mutuo prima del rogito. In questo caso, ciò che il venditore deve produrre è la documentazione che dimostra l’estinzione del prestito. 

Attenzione: 

Potrebbe verificarsi il caso in cui, al momento del rogito, il prestito è stato estinto, ma ancora non è stata cancellata l’ipoteca sulla casa.

I tempi necessari per la cancellazione dell’ipoteca di solito sono brevi e liberano così i beni dal vincolo ipotecario. Le tempistiche dipendono dall’efficienza degli uffici di competenza ma, solitamente, la cancellazione dovrebbe avvenire entro 30 giorni.

Per agevolare gli acquirenti di beni immobiliari, la legge n. 40 del 2007 (cosiddetta “Legge Bersani bis”) prevede che le ipoteche istituite in funzione di finanziamenti bancari possano essere cancellate d’ufficio senza che sia necessaria alcuna azione da parte del soggetto debitore né alcun onere a suo carico.

In questo caso, alla scadenza del termine del mutuo, se il debito è stato saldato nella sua interezza la banca avrà trenta giorni di tempo per rilasciare una quietanza di avvenuto pagamento al debitore e per inviare all’Agenzia del territorio di pertinenza la comunicazione dell’estinzione del mutuo.

L’Agenzia delle Entrate prenderà atto della comunicazione della banca e cancellerà l’ipoteca sull’immobile.

3. Estinzione mutuo contestuale al rogito

Cosa fare, invece, se il venditore ha necessariamente bisogno della somma derivante dalla vendita per estinguere il mutuo?  Per fortuna, uscire da questa situazione di apparente stallo è semplice. 

In questo caso si provvederà all’estinzione del mutuo contestuale al rogito. Ciò significa che potrai comprare casa, consegnando due assegni in presenza del notaio: 

• uno intestato alla banca, pari all’importo del mutuo da estinguere, calcolato il giorno stesso in sede notarile
• uno intestato al venditore, con la differenza tra la cifra corrispondente al mutuo e il prezzo di vendita concordato.

In questo modo, l’immobile verrà liberato dal mutuo e dall’ipoteca, e il passaggio di proprietà potrà avvenire senza ostacoli.

Richiedere il cambio del bene ipotecato

Se il venditore non può o non vuole procedere con l’estinzione del mutuo, è possibile percorrere un’altra strada che ti lascerà comunque libero da vincoli. 

Se il venditore possiede un altro immobile, può chiedere al suo istituto di credito un cambio del bene ipotecato. Ciò significa che egli conserverà il mutuo e continuerà a pagare le rate, ma l’ipoteca non sarà più vincolata all’immobile che desideri acquistare, bensì sarà spostata su un altro immobile di proprietà del venditore. 

Naturalmente, questa strada, definita anche “mutuo con sostituzione di garanzia”, può essere percorsa soltanto con il benestare della banca presso la quale il venditore ha stipulato il mutuo, che deve ritenere idoneo all’ipoteca l’immobile proposto dal venditore.

Comprare casa con accollo del mutuo

Ti resta infine un’altra strada da percorrere, forse un po’ più complessa delle precedenti, ma che ti permette di perfezionare l’acquisto anche qualora il venditore non provveda all’estinzione del mutuo o alla sostituzione dell’immobile dato in garanzia. 

Si tratta dell’accollo del mutuoComprare e vendere casa con mutuo da estinguere, ovvero del tuo subentro nel mutuo del venditore. Ecco come funziona. 

L’accollo può essere cumulativo, oppure liberatorio. 

L’accollo cumulativo permette il trasferimento delle rate su di te, ma non libera il vecchio proprietario da qualsiasi responsabilità: se tu dovessi essere insolvente, sarebbe chiamato a rispondere del mutuo al posto tuo. 

Per ovvie ragioni si tratta dell’opzione preferita dalle banche, che ottengono così maggiori garanzie, e la meno amata dal venditore. 
L’accollo liberatorio, invece, la banca rilascia una liberatoria che esenta il venditore da qualsiasi vincolo o responsabilità, anche qualora tu dovessi risultare insolvente.

Comprare e vendere casa con mutuo da estinguere

Se ti trovi nella situazione di dover sia comprare casa, sia vendere, potrebbero esserci fattori in più ai quali prestare attenzione. 

Ciò vale a maggior ragione se anche tu, nei panni di venditore, ti trovi nelle condizioni di dover vendere una casa su cui grava un mutuo, e necessiti di un mutuo anche per procedere con il nuovo acquisto. 

Conclusioni

Ora sai di avere a disposizione più opzioni sia per gestire l’acquisto con mutuo, sia per gestire la vendita. 

Dal momento che si tratta di far coincidere necessità e possibilità di più persone (tu, il tuo acquirente, il venditore dell’immobile che desideri acquistare), è fondamentale trovare l’insieme di soluzioni che permettono di arrivare con successo a entrambi i rogiti.

Per questo, ti consigliamo di farti affiancare da un agente immobiliare che, forte di competenze ed esperienze sul campo che tu giustamente non puoi avere, ti possa guidare lungo l’intero percorso, aiutandoti a individuare gli step più efficaci per raggiungere i tuoi obiettivi immobiliari con successo. 

Se hai trovato utile questo articolo, condividilo con i tuoi contatti: potresti aiutare altre persone a comprare quell’immobile per il quale, forse, pensavano non ci fossero soluzioni percorribili!

Hai altre domande o vorresti approfondire alcuni degli aspetti trattati? Scrivici, saremo felici di rispondere a tutte le tue domande. 

Domande frequenti

Come comprare casa se ho già un mutuo?

Se hai un mutuo e desideri acquistare un altro immobile, puoi scegliere tra due opzioni: estinguere il mutuo sul primo immobile, oppure spostare il mutuo e l’ipoteca sul secondo immobile, liberando il primo. 

Quanto costa l’estinzione anticipata del mutuo?

Per l’estinzione anticipata del mutuo, gli istituti di credito non possono più richiedere alcun tipo di penale. Ciò riguarda tutti i mutui sottoscritti dopo il 2007. Per i prestiti richiesti precedentemente a tale data, invece, restano valide le condizioni accettate nel momento della sottoscrizione del contratto. 

Si possono avere due o più mutui in corso?

Legalmente è possibile sottoscrivere più mutui: non vi è alcuna normativa che lo vieti. Sarà l’istituto bancario a valutare se il richiedente possiede sufficiente disponibilità e sufficienti garanzie per poter sostenere le rate di due o più prestiti.