Acquisto casa: ecco tutti i documenti da richiedere

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Scritto da Martina Pugno

Prepararsi all’acquisto di una casa dopo aver finalmente trovato quella perfetta per sé, magari dopo settimane o mesi di ricerche, è una grande emozione: probabilmente, se ti è successo, stai già immaginando come sarà la vita all’interno della tua nuova dimora. 

L’entusiasmo può giocare qualche scherzo, ed è per questo che abbiamo voluto scrivere questo approfondimento sui documenti da richiedere quando si acquista casa.

Vogliamo mettere nelle tue mani una guida utile da utilizzare subito, se già hai individuato l’immobile dei tuoi sogni, oppure da conservare per poter avere a disposizione una guida estremamente pratica quando arriverà il momento. 

Ecco dunque tutta la documentazione che dovresti assicurarti di ottenere dal venditore (da lui stesso, o tramite l’agente immobiliare coinvolto) per arrivare con serenità al rogito. 

Molti dei documenti che ti stiamo per segnalare sono vincolanti per la compravendita, pertanto è fondamentale che vengano verificati prima del rogito. 

Noi consigliamo di richiederli prima di effettuare la proposta d’acquisto: in questo modo, si potrà procedere alla proposta vincolante con assoluta certezza di non andare incontro a sorprese spiacevoli.

La documentazione di provenienza

Il documento più importante per poter vendere casa è l’atto di provenienza: in pratica, è il documento che attesta la titolarità del venditore sul bene. Si può trattare di un atto notarile, come nel caso di una compravendita o di una donazione; oppure di una dichiarazione di successione, o un atto di assegnazione da parte del Tribunale.

In ogni caso, la documentazione deve accertare senza ombra di dubbio che il venditore è proprietario dell’immobile: altrimenti, non potresti comprarlo!

La documentazione edilizia

La documentazione edilizia per l’acquisto della casa può comprendere differenti tipi di documenti, a seconda delle caratteristiche e della storia dell’immobile che desideri comprare. 

Se nel corso degli anni sono state effettuate delle varianti edilizie, la documentazione dovrà riportarne traccia tramite licenze, concessioni e la DIA, ovvero la denuncia di inizio attività o la CIL, ovvero la comunicazione di inizio lavori. 

Se una parte dell’immobile, oppure l’intero immobile, è frutto di un abuso edilizio, serviranno documenti aggiuntivi: in questo caso il venditore deve fornire la concessione in sanatoria o la copia della domanda di condono con stampiglie di presentazione.

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I documenti catastali

Tra i documenti da richiedere per comprare casa, occorre prestare molta attenzione ai documenti catastali, ovvero: 

1. la visura ipotecaria, chiamata anche visura ispezione ipotecaria: una attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o persona giuridica, è intestatario di beni immobili e di identificare la presenza di gravami sugli stessi.

2. la visura catastale storica, un documento dell’Agenzia delle Entrate che permette di verificare lo storico dei passaggi di proprietà e le modifiche apportate su un determinato immobile (nel momento in cui siano state presentate in Catasto) dal 1973 ad oggi, che riporta tutti i dati tecnici dell’immobile.

3. la planimetria catastale, ovvero il disegno tecnico, di norma in scala 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere, in conformità alle regole catastali, contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni.

È fondamentale che lo stato di diritto, ovvero le informazioni riportate su questi documenti, registrati presso il Catasto, corrispondano esattamente allo stato dell’arte dell’immobile: richiedere la documentazione con anticipo ti permetterà di chiedere il risanamento di eventuali irregolarità.

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La certificazione energetica e degli impianti

L’APE, o Attestato di Prestazione Energetica, un documento obbligatorio da presentare al notaio al momento della stipula del rogito e deve essere allegato al contratto di vendita. Il prezzo varia dai 100 ai 200 euroè oggi vincolante per l’acquisto di una casa. 

Si tratta di una certificazione che attesta il grado di efficienza energetica dell’immobile, e deve essere redatto da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra. 

Esistono solo poche eccezioni a questa regola:

  • edifici industriali e artigianali
  • edifici rurali e agricoli che non sono dotati di impianti di climatizzazione
  • fabbricati isolati dotati di una superficie totale inferiore a 50 m²
  • edifici privi di sistemi di riscaldamento o climatizzazione, come garage o cantine
  • edifici ad uso religioso
  • ruderi o scheletri strutturali. 

In tutti gli altri casi, se l’APE non è stato redatto, oppure è stato redatto da personale non abilitato, non potrai procedere con l’acquisto della casa!

Se la casa che desideri acquistare risale a prima del 2007, dunque, accertati che il proprietario abbia provveduto alla messa a norma e alla certificazione degli impianti: purtroppo non è raro che questi documenti manchino, mettendo a rischio la compravendita. 

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Attenzione:

Può capitare che, nel processo di verifica di tutta la documentazione importante, non si pensi ad alcuni certificati apparentemente secondari. Ad esempio, sapevi che non solo la caldaia, ma anche il camino necessita di un suo libretto?

La documentazione anagrafica del venditore

Nel momento del rogito, sia il venditore sia l’acquirente devono presentare la documentazione anagrafica che attesta la propria identità. 

Il venditore dovrà dunque presentare una copia della carta d’identità e della tessera sanitaria in corso di validità. 

Nel caso di vendita di prima casa, sarà utile anche il certificato di residenza, per determinare se la compravendita è soggetta all’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Se il venditore è sposato, inoltre, servirà lo stato di famiglia per determinare se l’immobile è soggetto a comunione o divisione dei beni. 

L’immobile si trova in condominio? Meglio chiedere qualche documento in più!

Se l’immobile che hai scelto è parte di un condominio, ti consigliamo di indagare qualche ulteriore aspetto, oltre a quelli che riguardano prettamente la casa dei tuoi desideri. 

Sul lungo termine, ad esempio, l’importo delle spese condominiali può avere notevole incidenza sul bilancio familiare. Un immobile che potrebbe sembrare avere un ottimo prezzo, potrebbe portare con sé spese accessorie importanti, che non avevi inizialmente considerato. 

Al contrario, una casa più costosa potrebbe essere situata in un palazzo che, sul lungo termine, ti consentirebbe di risparmiare molto sulle spese condominiali. 

È utile anche richiedere i verbali delle ultime riunioni condominiali, per sapere se sono previsti lavori importanti: forse una spesa da sostenere una sola volta non ti farà cambiare idea sul comprare casa, ma ti permetterà di organizzarti con anticipo per sostenere quella spesa in tranquillità.

Conclusioni

In conclusione, l’acquisto di una casa è un grande investimento e richiede un’attenta valutazione.

Chiedere i documenti giusti nei tempi giusti è essenziale per evitare spiacevoli inconvenienti in futuro.

Sebbene possa sembrare un compito noioso e complicato, la cura e l’attenzione dedicata alla ricerca di queste informazioni possono fare la differenza tra un’esperienza soddisfacente e un acquisto minacciato da intoppi e brutte sorprese.

Hai trovato utile questo articolo? Condividilo con i tuoi contatti che, come te, stanno cercando casa: potresti metterli al riparo da brutte sorprese e aiutarli a semplificare il percorso d’acquisto della propria casa!

Domande frequenti

Quanto si paga per l’acquisto di una casa?

L’onorario da corrispondere al notaio può variare in base al professionista scelto, alla zona e al prezzo dell’immobile. In media, il costo varia tra i 1500€ e i 2000€, nei quali non sono conteggiate le imposte, variabili in base alla tipologia di compravendita. 

A questi costi occorre aggiungere eventuali spese relative a iva, imposte di registro, ipotecaria e catastale, a seconda delle condizioni dell’acquisto (ad esempio, le spese da sostenere variano se si compra casa da privato oppure dal costruttore).

Cosa chiede il notaio per acquisto casa?

Nel momento del rogito dovrai presentare carta d’identità e codice fiscale, atto di matrimonio o certificato di stato libero, o di unione civile (o altri eventuali accordi di convivenza). Se sei cittadino extra UE, ti verrà richiesto anche il permesso di soggiorno o il visto d’ingresso. 

Cosa si fa il giorno del rogito?

Il momento del rogito

Durante l’appuntamento, il notaio legge l’atto di rogito ad alta voce accertandosi che le parti ne comprendano perfettamente il contenuto e gli effetti giuridici. A questo punto, le parti coinvolte firmeranno ogni facciata del documento, poi firmato anche dal notaio stesso.

Formalmente, le chiavi dell’immobile vanno consegnate nel momento della registrazione del rogito, circa un mese dopo la sua sottoscrizione, ma in molti casi, tuttavia, le chiavi vengono conegnate subito dopo il rogito.

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