L’acquisto di una casa comporta alcune spese che sono subito chiare ed evidenti, come il prezzo concordato con il venditore, ma anche dei costi meno espliciti, da tenere in considerazione nel momento in cui definisci il tuo budget.

In caso contrario, rischieresti di non riuscire a fronteggiare le spese di quello che, all’inizio, sembrava un acquisto alla tua portata!

Tra questi costi troviamo l’Iva sulla prima casa, ovvero un’imposta, a carico del compratore, che viene calcolata sulla base del prezzo d’acquisto dell’immobile.Va precisato che l’Iva sulla prima casa non va pagata sempre: vediamo quando è necessario versarla e come calcolarla.

Cosa si intende per prima casa?

Prima di tutto, facciamo chiarezza su cosa si intenda per prima casa: questa definizione indica l’abitazione nella quale il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. 

Per essere considerata come prima casa, un immobile deve rispondere a caratteristiche precise: 

·  deve essere situata nello stesso Comune in cui il proprietario ha residenza, o in cui il proprietario dichiara che sposterà la residenza entro 18 mesi dall’acquisto

·  non deve rientrare nelle categorie catastali che identificano gli immobili di lusso (ossia accatastata in A1, A/8 e A/9);

·  deve essere l’unica abitazione di proprietà del contribuente in quel determinato Comune.Per l’acquisto della prima casa esistono agevolazioni che consentono di pagare imposte in forma ridotta, tra cui l’Iva. Per poter usufruire di tali vantaggi fiscali, quindi, devono verificarsi le condizioni citate.

Iva sull’acquisto della prima casa da costruttore e da privato: le differenze

Secondo la normativa, dovrai sostenere imposte diverse se acquisti la prima casa da un costruttore oppure da un privato.

Se il venditore è un privato, infatti, non dovrai versare l’Iva. Essa sarà dovuta, invece, nel caso di acquisto direttamente dal costruttore, entro 5 anni dalla fine dei lavori, nelle seguenti condizioni:

·  Iva al 22% per le abitazioni esenti dalle agevolazioni prima casa, in quanto rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9

·  Iva al 10% per gli immobili di categorie catastali diverse.

Nel secondo caso, le agevolazioni prima casa consentono di ridurre ulteriormente l’importo dell’imposta da versare, che passa dal 10% al 4% (calcolato sul prezzo della cessione).

Iva agevolata per l’acquisto della prima casa da parte degli Under 36

Se hai meno di 36 anni e un ISEE pari o inferiore a 40.000€, puoi sfruttare un ulteriore sgravio fiscale: fino al 31 dicembre 2022, infatti, puoi ottenere un credito di imposta pari all’IVA che hai versato al venditore.

Il rimborso avviene tramite la compilazione del 730 per la dichiarazione dei redditi, e permette il recupero della cifra corrispondente all’iva versata sotto forma di credito d’imposta. Questo credito non può esserti rimborsato direttamente, ma potrai scegliere di usarlo in diversi modi:

·  per diminuire l’importo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali dovute sulle successioni, donazioni, sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, per i successivi 10 anni dopo l’acquisto.

·  per ridurre l’ammontare del pagamento di contributi previdenziali o ritenute d’acconto;

·  per ridurre l‘importo delle imposte sui redditi a partire dalle dichiarazioni presentate dopo l’acquisto.

In questo modo dovrai versare l’Iva al momento dell’acquisto, ma potrai recuperare nel tempo il corrispettivo di quella cifra.

Quali sono le altre imposte sull’acquisto della prima casa?

L’Iva non è l’unica imposta della quale devi tenere conto, nel momento in cui decidi di acquistare un immobile da utilizzare come tua prima casa. Le altre spese da sostenere variano a seconda della situazione specifica.

Se compri da un privato, o da un’azienda in esenzione Iva:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% in caso di agevolazioni prima casa, calcolato sulla rendita catastale rivalutata moltiplicato per 120 e del 9% in assenza di agevolazioni 
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

Se compri da un’impresa soggetta a Iva:

Iva ridotta al 4% anziché al 10% in caso di agevolazioni prima casa

• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Come vedi, dunque, le voci con maggior peso risultano essere l’imposta di registro e l’Iva.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Alla luce di quanto abbiamo visto, l’Iva sull’acquisto della prima casa e le altre imposte legate alla compravendita possono ridursi parecchio, in caso di agevolazioni prima casa.

Quando decidi di richiedere questo tipo di beneficio fiscale, però, devi avere le idee molto chiare sui tuoi piani futuri: alcune azioni, infatti, potrebbero farti perdere i benefici e farti anche incorrere in sanzioni.

In particolare, ciò accadrebbe se tu non spostassi la residenza nella tua nuova casa entro i 18 mesi successivi all’acquisto. Correresti questo rischio anche nel caso in cui tu fossi già in possesso di un immobile con agevolazione prima casa: per trasferire i benefici sul secondo immobile acquistato, infatti, dovresti vendere il primo entro un anno dalla compravendita.

Infine, perderesti le agevolazioni anche se decidessi di rivendere la casa o di donarla entro i primi 5 anni successivi all’acquisto, a meno che tu non ricompri un altro immobile, da adibire a prima casa, entro un anno dalla vendita.

Iva acquisto prima casa: conclusioni

Come visto, in caso di acquisto prima casa andresti incontro a condizioni differenti per quanto riguarda l’Iva, a seconda del tuo caso specifico. 

A questo punto dovresti però avere a tua disposizione tutte le nozioni utili per capire come calcolare questa imposta in autonomia, tenendo conto di ogni fattore rilevante.  

Hai altre domande sull’Iva per l’acquisto della prima casa? Scrivici un’email, saremo felici di esserti d’aiuto!

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Domande frequenti

Quando si paga l’iva per l’acquisto di una casa?

Se l’acquisto che stai per effettuare è soggetto a Iva, la somma andrà versata direttamente all’azienda venditrice nel momento del pagamento della casa. Sarà poi l’azienda a versare l’Iva all’Erario, come sostituto d’imposta.

Quando non si paga l’Iva al costruttore?

Abbiamo visto come l’Iva sia da versare in caso di acquisto di un immobile direttamente dal costruttore, entro i 5 anni successivi alla fine dei lavori.

Ma cosa succede se decidi di acquistare una casa dal costruttore dopo che è trascorso il termine dei 5 anni?

In questo caso, sarà il costruttore stesso a decidere liberamente se richiederti esclusivamente il corrispettivo concordato, o se aggiungere, a questa cifra, anche l’Iva.