Nella ricerca di una casa, c’è chi va quasi a colpo sicuro, avendo già le idee estremamente chiare, e chi ha bisogno di più tempo, di visitare più immobili, di prendere in considerazione proposte differenti, fino a trovare quella che fa scoccare la scintilla.

In entrambi i casi, c’è una fase che segna il momento in cui il desiderio di comprare l’immobile selezionato diventa una volontà concreta: la presentazione della proposta d’acquisto, accompagnata da un assegno. 

Questo assegno serve proprio a testimoniare il concreto impegno del potenziale acquirente: ma cosa succede a questa somma di denaro, se la compravendita non va in porto? 

Esistono situazioni che prevedono la restituzione dell’assegno di proposta d’acquisto? 

Continua a leggere per scoprire tutte le casistiche possibili.

Proposta d’acquisto casa: cosa devi sapere sull’assegno

Prima di tutto, l’assegno deve rispettare un requisito fondamentale, ovvero non deve essere trasferibile. 

Sebbene non esista una cifra prestabilita dalla Legge, per convenzione l’assegno che accompagna la proposta d’acquisto di un immobile, intestato al venditore (mai all’agente immobiliare!) è solitamente pari al 10% del prezzo dell’immobile. 

In caso di compravendita tramite agente immobiliare, è importante ricordare che l’agente è tenuto a conservare l’assegno, ma non lo può incassare in nessun caso, nemmeno come provvigione o come risarcimento danni.

Proposta d’acquisto: cosa succede se il compratore cambia idea

La proposta d’acquisto corredata di assegno viene definita “irrevocabile” dalla Legge, come indicato dall’Art 1329 del Codice di Procedura Civile. 

Questo non significa che l’acquirente non possa ritirare affatto la propria proposta, ma che dal momento in cui la presenta, essa assume carattere vincolante: se la proposta viene accettata e l’acquirente decide di tirarsi indietro, perderà la somma indicata sull’assegno, che potrà essere incassato dal venditore. 

Anche il venditore, d’altra parte, si assume delle specifiche responsabilità nel momento in cui accetta la proposta, andando incontro, in alcuni casi, alla restituzione dell’assegno di proposta d’acquisto. 

Recesso da parte del venditore e restituzione assegno per proposta di acquisto casa

Se la proposta d’acquisto non viene accettata, il compratore avrà diritto alla restituzione dell’assegno della proposta d’acquisto da parte dall’agente immobiliare (o dal venditore, in caso di compravendita tra privati). 

Se la proposta viene accettata, si procede alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che le parti non sottoscrivano un preliminare di compravendita entro 20 giorni dall’accettazione della proposta.

Nel caso in cui il venditore accetti la proposta, per poi tirarsi indietro in una qualsiasi fase che precede il rogito, egli sarà tenuto a rimborsare l’assegno all’acquirente. 

Alla restituzione dell’assegno, però, se il venditore si ritira deve far fronte a un ulteriore obbligo: a titolo di risarcimento, infatti, il venditore è tenuto a restituire al compratore il doppio della caparra ricevuta. 

Se, dunque, l’acquirente ha versato una caparra di 5.000€, avrà diritto a ricevere indietro 10.000€.

Se hai accettato una proposta d’acquisto, ma hai cambiato idea e desideri tirarti indietro, devi sapere che dovrai sostenere una ulteriore spesa: la percentuale dell’agente immobiliare, che ha svolto il suo ruolo di intermediario e che non è responsabile della mancata compravendita.

Va comunque sottolineato che, consapevole di questi costi, hai diritto a revocare l’accettazione della proposta: ecco come fare.

Lettera di recesso proposta d’acquisto: come si fa

La decisione di recedere dall’accordo di compravendita immobiliare deve essere comunicata in forma scritta e tracciabile, al fine di garantire a entrambe le parti coinvolte massima trasparenza. 

La comunicazione dovrà quindi essere recapitata in due possibili modi: 

• tramite PEC (Posta Elettronica Certificata)
• tramite Raccomandata con ricevuta di ritorno. 

Il documento deve essere espressamente intestato all’acquirente, riportando i suoi dati identificativi personali.

Restituzione della caparra: come tutelarsi in caso di mutuo

Se stai per presentare una proposta d’acquisto, ma le tue disponibilità a procedere con la compravendita sono vincolate dall’accettazione della tua richiesta di mutuo da parte della Banca, leggi attentamente ciò che stiamo per spiegarti: ne va della tua caparra!

In questo caso, infatti, è molto importante che la tua proposta d’acquisto sia espressamente vincolata all’ottenimento del mutuo. 

In questo modo, se la Banca non dovesse concederti il prestito, tu avresti diritto alla restituzione dell’assegno legato alla tua proposta d’acquisto, senza ulteriori penali. 

Senza questa clausola correttamente espressa all’interno della tua proposta, invece, se tu dovessi tirarti indietro dopo che la tua proposta è stata accettata, perderesti l’assegno versato.

Conclusioni

Come vedi, fino al momento del rogito hai sempre diritto a tirarti indietro, ma è importante che tu sappia a quali costi andresti incontro prendendo questa decisione. 

Allo stesso modo, è importante che tu conosca i tuoi diritti, nel caso in cui sia l’altra parte a cambiare idea. 

Speriamo di averti dato tutti gli strumenti utili ad affrontare questa fase con consapevolezza e serenità. 

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Domande frequenti

Quanto dura una proposta d’acquisto?

Per essere considerata irrevocabile, e quindi vincolante, una proposta d’acquisto deve indicare un termine di validità. Queste tempistiche non sono prestabilite per Legge, ma solitamente vengono concordate in un range temporale che va dai 10 ai 15 giorni. 

Trascorso tale termine, la proposta decadrà: il compratore avrà diritto a ricevere indietro il proprio assegno e non avrà alcun obbligo o vincolo, il venditore non potrà più accettare la proposta ricevuta, a meno che l’acquirente non la rinnovi.

Se, invece, la proposta non contiene indicazione temporale, non sarà considerata irrevocabile: il compratore può cambiare idea e ritirare la proposta in qualsiasi momento, prima dell’accettazione da parte del venditore.

Quando una proposta d’acquisto non è valida?

La proposta non è valida se non è accompagnata da un assegno, a titolo di caparra. Come abbiamo visto, questo passaggio è fondamentale per dare alla proposta valore legale. 

Possono essere molti i motivi per i quali potresti trovarti, nei panni di acquirente o di venditore, a fare un passo indietro rispetto alla decisione già presa di impegnarti nella compravendita.